Con la Legge 11 dicembre 2012 n. 220, la riforma della disciplina del Condominio,il Legislatore ha rifiutato le posizioni innovative delle Sezioni Unite della Cassazione in materia di tabelle millesimali.

Il valore proporzionale dei singoli piani o porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini viene quantificato rapportando a mille il valore complessivo dei beni.

La singola unità immobiliare di proprietà esclusiva ha un valore immaginario che viene quantificato in proporzione alla sommatoria di tutti i beni immobili di proprietà esclusiva dei vari condomini,esistenti nel Condominio (valore complessivo che si pone essere pari a mille)

La nuova versione dell’ articolo 68 disp. att. c.c. non ha variato sostanzialmente la previsione precedente e ha disposto che la tabella millesimale vada allegata al regolamento di condominio e non contenuta in esso come  invece era previsto nella versione precedente.

In verità anche prima dell’introduzione della detta disciplina, per esigenze condivise, il costruttore nell’alienare i vari cespiti, allegava al regolamento di condominio le tabelle millesimali che non leconteneva formalmente.

La differenziazione è di poco momento.

Le vere novità introdotte dalla novella legislativa sono contenute nell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile che recita testualmente:

«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unita’ immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed e’ tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

Anche se la disposizione normativa nulla prevede circa l’ipotesi di approvazione ex novo delle tabelle millesimali in ordine alla necessità del consenso unanime dell’assemblea, appare evidente che l’intento sia stato proprio volto in questo senso.

Non si spiegherebbe altrimenti la scelta indicata in ordine alla rettifica della tabella millesimale esistente per la quale è richiesta espressamente   l’unanimità .

Solo per due casi residuali la norma ha previsto la possibilità di deliberare in merito solo a  maggioranza ancorchè qualificata.

Altra novità è da rinvenire nel limite quantitativo della variazione del valore millesimale dell’ immobile di proprietà esclusiva del condomino, pari ad un quinto, che da accesso al diritto soggettivo dell’avente interesse (condomino o condominio) di ottenere la revisione delle tabelle.

Per quanto concerne l’errore, va riportato quanto ritenuto da parte della Dottrina e cioè che gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obiettivamente verificabili, restando esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione.

E’ anche utile segnalare che la impugnazione delle tabelle millesimali viziate da errore, va promossa entro il breve termine di cinque anni dalla loro approvazione.

Il medesimo articolo 69 ha riproposto che “nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.

I criteri di quantificazione dei detti valori possono ancor oggi essere ritenuti “ermetici”?

In vero le Circolari nn.1240/1966 e 2945/1993 dell’ex Ministero dei Lavori Pubblici hanno previsto alcuni criteri che poi sono stati utilizzati per gli edifici in cooperativa edilizia.

I medesimi  parametri sono stati successivamente utilizzati anche nei fabbricati in genere in assenza di disposizioni legislative.

Elenchiamo alcuni dei parametri più utilizzati:

• parametro di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali;
• parametro di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti;
• parametro della altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie unità immobiliari; in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie;
• parametro dell’ orientamento: si applica se l’edificio comprende più unità immobiliari per piano, a seconda delle diverse esposizioni solari;
• parametro di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie unità immobiliari di un edificio hanno una veduta differente a seconda che abbiano vista panoramica, su strada principale ecc.;
• parametro di piano: considera gli effetti che derivano ad una unità immobiliari In relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore;
• parametro di luminosità: tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti secondo l’altezza dei piani;
• parametro della amenità del bene. La proprietà di giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, cosi come anche eventuali rimesse insistenti sul terreno di proprietà esclusiva incidono sulla quantificazione del valore.
• Parametro della superficie radiante.

Non essendo univoco il procedimento per la determinazione dei valori millesimali è evidente che la loro quantificazione a seconda del metodo utilizzato, produce un risultato diverso.

Ciò nonostante il rischio di incorrere in controversie legali non ha mai dissuaso i condominii dal dotarsi di questo ineliminabile strumento finalizzate a permettere la gestione  del fabbricato, al fine della ripartizione delle varie spese, per la valutazione della validità delle volontà assembleari.

Anche se la disposizione normativa nulla prevede circa l’ipotesi di approvazione ex novo delle tabelle millesimali in ordine alla necessità del consenso unanime dell’assemblea, appare evidente che l’intento sia stato proprio volto in questo senso.

Non si spiegherebbe altrimenti la scelta indicata in forma espressa in ordine alla rettifica della tabella millesimale esistente per la quale è richiesta espressamente l’unanimità .

Il legislatore ha quindi fatto una scelta di campo e non ha consentito “l’esproprio privato delle proprietà comuni”.

Non sarà quindi sufficiente una maggioranza qualificata per la approvazione di tabelle millesimali, magari confezionate con criteri poco ortodossi e a discapito di pochi condomini e  a vantaggi di altri.

In questo caso la pronuncia della Corte di Cassazione a Sezione Unite sentenza 09.08.2010 n° 18477.

Solo per due casi residuali la norma ha previsto la possibilità di deliberare in merito solo a maggioranza ancorchè qualificata.

Altra novità è da rinvenire nel limite quantitativo della variazione del valore millesimale dell’ immobile di proprietà esclusiva del condomino, pari ad un quinto, che da accesso al diritto soggettivo dell’avente interesse (condomino o condominio) di ottenere la revisione delle tabelle.

Per quanto concerne l’errore, va riportato quanto ritenuto da parte della Dottrina e cioè che gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obiettivamente verificabili, restando esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione.

L’errore non coincide con l’errore vizio del consenso.

Nell’eventuale giudizio intrapreso avente ad oggetto la variazione delle tabelle millesimali, si riconosce la legittimazione passiva al solo Amministratore condominiale, con alleggerimento del processo.

Si individuano però doveri pressanti di informazione dell’organo rappresentativo che risponde personalmente degli eventuali danni arrecati per omessa informazione.