LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

S.M., F.G., elettivamente domiciliati in ROMA VIA SILVIO PELLICO 16, presso lo studio dell’avvocato MORCELLA MANLIO, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

D.L.M., elettivamente domiciliato in ROMA VIA G SEVERANO 35, presso lo studio dell’avvocato GIORGIO CIANFONI, difeso dall’avvocato GUARIGLIA GIOVANNI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

M.E., M.V., M.M., M. S., ME.VA.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 75/03 della Corte d’Appello di PERUGIA, emessa il 6/03/03, depositata il 6/05/03, R.G. 305/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/12/07 dal Consigliere Dott.ssa Raffaella LANZILLO;
udito l’Avvocato Giorgio CIANFONI (per delega Avv. Giovanni GUARIGLIA, depositata in udienza);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 7.11.2000 D.L.M. ha convenuto davanti al Tribunale di Orvieto S.M. e F.G., esercitando il diritto di riscatto di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 in relazione all’unità immobiliare adibita a negozio, che i convenuti avevano acquistato dai sig.ri M.E. e V. e Fu.Ma.Co., con atto pubblico 27.7.2000.

L’attore si affermava conduttore del negozio fino al 31.10.2000, in forza di contratto di locazione stipulato con i suddetti sig.ri M. nel novembre 1985, per la durata di nove anni; contratto rinnovato alla scadenza per altri sei anni.

I convenuti hanno resistito alla domanda, deducendo l’insussistenza dei presupposti di diritto e di fatto per l’esercizio del riscatto, ed hanno chiamato in causa i venditori, per esserne garantiti in caso di soccombenza.

I terzi chiamati si sono a loro volta costituiti, affermando che il 23 febbraio 2000, a seguito di intimazione di licenza per finita locazione, essi avevano stipulato con il D.L., davanti al Tribunale di Orvieto, un accordo transattivo in forza del quale l’attore si era impegnato (fra l’altro) a lasciare liberi i locali condotti in locazione entro il 1 giugno 2 001, continuando a corrispondere il canone a titolo di indennità di occupazione. In forza di tale accordo, il contratto di locazione era da ritenere sciolto dalla medesima data, con il venir meno del diritto del conduttore all’esercizio del riscatto.

Con sentenza 16-29.11.2001 il Tribunale di Orvieto ha accolto la domanda attrice di riscatto ed ha respinto la domanda risarcitoria dei sig.ri S. e F., ritenendola generica e non provata.

Con sentenza 6 marzo-6 maggio 2003 n. 75 la Corte di appello di Perugia ha respinto l’appello principale proposto da questi ultimi ed ha parzialmente accolto l’appello incidentale dei M.- Fu., per la parte relativa alla loro condanna al rimborso delle spese del giudizio di primo grado in favore del D.L., spese che ha posto a carico degli appellanti principali, unitamente a tutte le spese del grado di appello.

Ha ritenuto la Corte di appello che la qualità di conduttore del D.L. fosse venuta a cessare, trasformandosi in occupazione di fatto, solo alla data della naturale scadenza del contratto di locazione (31.10.2000), che era successiva alla stipulazione del contratto di compravendita dell’immobile da parte degli appellanti;

che pertanto il conduttore aveva il diritto di esercitare il riscatto di cui agli art. 38 e 39 cit.. Ha poi confermato la sentenza del Tribunale, quanto al rigetto delle domande risarcitorie degli appellanti.

Con atto notificato il 25.5.2004 i soccombenti S. e F. hanno proposto due motivi di ricorso per cassazione, ai quali ha opposto resistenza il D.L. con controricorso.

I venditori M.- Fu. non hanno svolto attività difensiva.

Diritto

Con il primo motivo i ricorrenti prospettano la violazione della L. n. 392 del 1978, art. 38 e 39 e dell’art. 1976 cod. civ., in quanto la Corte di appello di Perugia, non ha considerato che la transazione intercorsa fra le parti il 23.2.2000 – avendo efficacia novativa – ha sostituito il rapporto di locazione in corso, trasformandolo in un rapporto di occupazione di fatto dell’immobile, nuovo e diverso da quello preesistente e comunque tale da escludere che il D.L. potesse ancora qualificarsi conduttore e così esercitare il diritto di prelazione e di riscatto, previsto dalla legge per gli immobili ad uso commerciale.

Essi affermano che la rinuncia del conduttore alla proroga del contratto di locazione ha sottratto il rapporto alla disciplina legale, quindi anche alle norme sulla prelazione e sul riscatto.

Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 1976, 1362, 1363 e 1371 cod. civ., nonchè l’illogicità o la mancanza di motivazione della sentenza impugnata, in quanto la Corte di appello ha attribuito all’atto di transazione del 23 febbraio 2000 un significato non conforme alla comune intenzione delle parti ed al contenuto complessivo delle clausole, nella parte in cui ha escluso che le parti abbiano voluto trasformare fin da subito l’originario contratto di locazione in rapporto di fatto.

I due motivi vanno esaminati insieme, in quanto pongono sotto diverse angolature la medesima questione, e sono fondati.

Questa Corte ha più volte avuto occasione di decidere che, qualora le parti del contratto di locazione di un immobile urbano definiscano transattivamente le liti giudiziarie fra loro pendenti circa la durata od altri aspetti del rapporto, stabilendo fra l’altro la data del rilascio dell’immobile ed il corrispettivo per il suo ulteriore godimento, il nuovo rapporto che si viene ad instaurare per effetto dell’accordo transattivo, ancorchè di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nell’accordo medesimo, restando sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni, fra cui la L. n. 392 del 1978 sull’equo canone (Cass. civ., Sez. 3, 14 novembre 1995 n. 11806; Cass. civ. 26 marzo 1991 n. 3270).

Nè a ciò pone ostacolo l’inderogabilità dei diritti che la legge riserva al conduttore, considerato che solo la rinuncia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da ritenere nulla; non invece gli atti di disposizione compiuti alla conclusione del rapporto, dopo che i diritti medesimi siano stati acquisiti (Cass. civ., Sez. 3, 9 novembre 2006 n. 23910; Cass. civ., Sez. 3, 9 giugno 2003 n. 9197).

Ne consegue che, nella specie, fin dalla data della transazione il contratto di locazione è da ritenere estinto ed il rapporto fra le parti convenzionalmente trasformato in rapporto regolato dalle condizioni e dalle clausole dell’accordo transattivo, le quali non solo non prevedono alcun diritto di prelazione in favore del D. L. nel caso dì vendita dell’immobile, ma appaiono con esso incompatibili(anche limitatamente al termine originariamente pattuito per la scadenza della locazione), non potendosi certo presumere che il locatore abbia voluto limitare i suoi poteri di disposizione del bene locato, nel momento stesso in cui si è deliberatamente assoggettato alle concessioni e alle rinunce di cui alla transazione (in termini di durata del rapporto), pur di riacquistare la piena e libera disponibilità del bene stesso.

La. sentenza della Corte di appello, che ha accolto la domanda di riscatto proposta dal D.L., va pertanto cassata e, decidendo nel merito, la domanda va rigettata.

Consegue la condanna del D.L. al pagamento delle spese dei giudizi di primo grado, di appello e di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di cassazione accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di riscatto e condanna D.L.M. al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese del giudizio di tribunale, liquidate complessivamente in Euro 6.300,00, di cui Euro 300,00 per spese, Euro 2.000,00 per diritti ed Euro 4.000,00 per onorari; del giudizio di appello, liquidate complessivamente in Euro 4.450,00, di cui Euro 150,00 per spese, Euro 1.300,00 per diritti ed Euro 3.000,00 per onorari; e del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in Euro 5.100,00, di cui Euro 100,00 in rimborso delle spese borsuali. A tutte le somme di cui sopra vanno aggiunti il rimborso delle spese generali e gli accessori previdenziali e fiscali di legge.

Così deciso in Roma, il 4 dicembre 2007.

Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2008.