REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15214/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 533/2006 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 15/12/2006, R.G.N. 377/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2013 dal Consigliere Dott. GIOVANNI GIACALONE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

IN FATTO E IN DIRITTO

1. (OMISSIS), che con contratto del (OMISSIS) aveva concesso in locazione ad uso abitativo ad (OMISSIS) un immobile di sua proprieta’ sito in (OMISSIS), con atto del (OMISSIS) gli intimo’ lo sfratto per finita locazione contestualmente citandolo per la convalida davanti al Tribunale di Ancona. Il locatore dedusse di aver inviato al (OMISSIS) in data 29 dicembre 2002 disdetta ex articolo 3, comma 1, legge n. 431/1998 per la prima scadenza del 30 giugno 2003 e di non aver ancora ottenuto il rilascio dell’immobile, che intendeva destinare ad abitazione propria e della famiglia. L’intimato si costitui’ opponendosi alla convalida sostenendo che la disdetta inviatagli dal (OMISSIS) doveva considerarsi priva di validita’ ed effetti, in quanto sprovvista della indicazione dello specifico motivo, tra quelli elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, sul quale era basata. Affermo’ che, quindi, il contratto doveva intendersi prorogato per altri quattro anni andando cosi’ a scadere il successivo 30 giugno 2007. L’adito tribunale, negata la convalida e disposto mutamento del rito, all’esito della discussione all’udienza del 28 aprile 2004 pronunzio’ sentenza con la quale rigetto’ la domanda di risoluzione del contratto come originariamente introdotta dal locatore e rigetto’ altresi’ la domanda di risoluzione proposta subordinatamente dallo stesso locatore per la successiva scadenza dei 30 giugno 2007, regolando di conseguenza a carico del soccombente le spese di lite sostenute dal conduttore. Ritenne, infatti, che la lettera di disdetta 29 dicembre 2002 spedita dal (OMISSIS) al (OMISSIS), priva com’era della specificazione del motivo per il quale il locatore richiedeva il rilascio dell’immobile, doveva ritenersi invalida ed inefficace a determinare la risoluzione del contratto: questo, dunque, si era rinnovato per egual periodo. Ne’ poteva accogliersi la subordinata domanda di risoluzione per la successiva scadenza del 30 giugno 2007, domanda non tardiva in quanto conseguente all’opposizione avversaria, ma inaccoglibile a causa della “nullita’ radicale della disdetta del 29 dicembre 2002″.

2. Con la decisione oggetto della presente impugnazione, depositata il 15.12.2006, la Corte di Appello di Ancona rigettava l’appello del (OMISSIS), osservando che esso, limitato alla domanda – proposta in primo grado in via subordinata – di risoluzione del contratto per la data del 30 giugno 2007 (cioe’ per la seconda scadenza contrattuale) era infondato, sulla base di motivazione diversa di quella adottata dal Tribunale, non condivisibile e che doveva intendersi sostituita dalle seguenti osservazioni. La disdetta inviata dal (OMISSIS), sicuramente nulla e priva di effetti con riferimento alla (prima) scadenza contrattuale del 30 giugno 2003, in quanto priva dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente richiesti dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3 (sul punto la sentenza di primo grado non ha formato oggetto d’impugnazione), non avrebbe potuto giudicarsi parimenti nulla e priva di effetti per la stessa ragione con riferimento alla, (seconda) scadenza del 30 giugno 2007, dato che la necessita’ di indicare e comunicare al conduttore uno (o piu’) dei motivi tassativamente elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e’ stabilita, dalla stessa norma, solamente per l’ipotesi in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto alla prima scadenza. Sennonche’, pur esclusa la nullita’ della disdetta sotto questo profilo, la Corte territoriale rilevava – d’ufficio (trattandosi di questione di nullita’ afferente l’atto dal quale parte attrice – appellante pretendeva di ricavare il proprio diritto alla risoluzione del contratto) – l’invalidita’ assoluta della medesima sotto l’essenziale profilo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2 (disciplina applicabile razione temporis e comunque espressamente richiamata dalle parti nel contratto sottoscritto il 1 luglio 1999) prevede, per il rinnovo o mancato rinnovo alla seconda scadenza, un’apposita “procedura” che ciascuna parte ha diritto di attivare e che, nell’ipotesi (che qui interessa) del locatore il quale non intenda rinnovare il contratto, presuppone necessariamente la comunicazione della relativa intenzione al conduttore (entro preciso termine e con determinata forma). Ora, per un verso questo adempimento poteva riguardarsi come onere, nel senso che dalla sua mancanza avrebbero potuto derivare per la parte interessata effetti negativi (rinnovo tacito in caso di mancata comunicazione al conduttore, cosi’ come cessazione del contratto in caso di mancata risposta di costui); per altro verso questa comunicazione dell’intenzione di non voler rinnovare alla seconda scadenza avrebbe potuto qualificarsi come presupposto imprescindibile della descritta procedura. Questo significa che per poter valere come disdetta per la seconda scadenza contrattuale la comunicazione del locatore deve possedere i requisiti per potersi considerare atto propulsivo della procedura suddetta e, quindi, innanzitutto, deve contenere la manifestazione di volonta’ di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, con la conseguenza che l’indicazione del rilascio alla prima scadenza (30 giugno 2003) e la mancata indicazione della volonta’ di non rinnovare alla seconda scadenza (30 giugno 2007) nella disdetta inviata dal locatore (OMISSIS) e, prima ancora, il fatto stesso che essa sia stata inviata quando ancora era in corso il primo periodo del rapporto locativo, costituiscono evidentemente ostacoli insuperabili che non permettono di ravvisare esistente (oltre che valida) una disdetta per la seconda scadenza contrattuale come pretende l’appellante. La Corte reputava superato l’orientamento secondo il quale la disdetta intimata per una scadenza anteriore puo’ valere per quella successiva (Cass. 2076/1989, 1318/1996 e, di recente, 7927/2004), essendosi esso formato infatti nel vigore della precedente disciplina della legge n. 392/1978 (tutte le citate decisioni della S.C. risolvevano controversie anteriori alla Legge n. 431 del 1998), ove la disdetta dalle locazioni tanto abitative (articolo 3) quanto commerciali (articoli 28-29) era affidata alla semplice comunicazione della parte interessata, senza alcuna forma di “procedimentalizzazione” come avviene invece con la disciplina nella specie applicabile. Disciplina, del resto, espressamente fatta propria nel contratto in lite, ove le parti avevano stabilito, da un lato, che il contratto “si intendera’ rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta motivata a’ sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 3, comma 1, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza” e, dall’altro lato, che “Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna parte avra’ diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da “inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”. Come si vede, era chiara la volonta’ pattizia di esigere – al fine della regolamentazione del rapporto dopo la prima scadenza ed in vista della seconda – una disdetta apposita, cioe’ una manifestazione di volonta’ successiva (“al termine dell’eventuale periodo di rinnovo”) e precisamente diretta proprio ad impedire il secondo rinnovo contrattuale. La necessita’ che, per la sua esistenza e validita’, la disdetta intervenisse dopo la prima scadenza e contenesse l’esplicito riferimento alla seconda, non consentiva, poi, di condividere l’istanza dell’appellante di applicare in subordine l’istituto della conversione del negozio nullo (articolo 1424 cod. civ.): anche qui, infatti, il diverso orientamento (ad es. Cass. 13641/2004) si sarebbe formato in relazione a controversie disciplinate secondo la previgente, Legge n. 392 del 1978, mentre in quello sottoposto a questo riesame tanto la nuova disciplina applicabile, quanto la chiara manifestazione della volonta’ negoziale, avrebbero imposto una disdetta ad hoc, onde evitare il rinnovo contrattuale alla seconda scadenza.

3. Ricorre per cassazione (OMISSIS), erede di (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 e del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c. e chiede alla Corte se “alla luce del testo della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1, puo’ la lettera raccomandata di disdetta, inviata dal locatore ai sensi dell’articolo 3, nulla in relazione alla prima scadenza, perche’ carente dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente ivi previsti, convertirsi in una disdetta valida per la seconda scadenza contrattuale, (in applicazione del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c., se reca il contenuto inequivocabile della manifestazione di volonta’ contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione dei rapporto”.

Il (OMISSIS), ma anche i coeredi di (OMISSIS), intimati, non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

4. La censura e’ fondata.

4.1. La sentenza impugnata non ha fatto buon governo della consolidata giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, secondo cui, al di fuori del caso di forma scritta convenzionale (articolo 1352 c.c.), vige il principio della liberta’ di forma, da cui consegue che la disdetta puo’ essere contenuta anche in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volonta’ del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto, esprima anche tale volonta’, quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione (Cass. n. 9666/1997 e Cass. n. 843/1995) o la citazione in giudizio (da ultimo, Cass. n. 26526/2009); ne’ rileva che non sia stata seguita sin dall’inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 30, prevista dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e che l’atto processuale sia stato formato per una scadenza gia’ verificatasi, vigendo altresi’ il principio che la disdetta e l’intimazione in cui essa e’ contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva (Cass. n. 554 e 1601/1979, n. 4301/1981, n. 7352/1997, nonche’ con specifico riferimento a fattispecie regolata, come la presente, dalla legge n. 431 del 1998, Cass. n. 14486 del 2008; v. anche Cass. n. 409 del 2006 e n. 26526 del 2009, cit., e, per fattispecie regolate dalla disciplina transitoria di cui alla citata legge, Cass. n. 17995/2007, nonche’ Cass. n. 1500572008 e 15398/2010, in motivazione).

4.2. La violazione dell’indicato canone interpretativo e’ idonea a determinare la cassazione dell’impugnata sentenza, senza che assuma rilievo la circostanza che non siano state intavolate, tra le parti, le trattative secondo il modulo procedurale previsto nella seconda parte della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1. Tale mancanza non puo’ essere ritenuta sanzionata privando del tutto di efficacia una pregressa univoca volonta’ del locatore di far comunque cessare il rapporto alla sua successiva (e legittima, nel senso di cui innanzi) scadenza.

Infatti, in assenza di espressa e specifica diversa previsione normativa (del tipo, ad esempio, di quella di cui alla Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 1 bis), non e’ prospettabile una sanzione del genere, dato che – con la disposizione della Legge n. 431 del 1978, articolo 2 – il legislatore ha inteso semplicemente sollecitare i contraenti a svolgere delle trattative, senza obbligarli a tanto, diversamente da quanto prospettato dalla Corte territoriale nella sentenza impugnata.

4.3. Senza contare che, nel caso in esame, essendo indubbia la volonta’ del locatore di volere riottenere l’immobile una volta scaduto il contratto (giusta l’intimata disdetta, che costituisce manifestazione non equivoca di rifiuto di rinnovo da parte del locatore medesimo), il conduttore nulla abbia, da parte sua, proposto ne’ vi sia stato tra le parti altro diverso accordo, sicche’, proprio in base al disposto dello stesso articolo 2, il contratto si doveva intendere scaduto alla data di cessazione della locazione.

5. Ne deriva l’accoglimento del ricorso. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo’ decidersi nel merito, dichiarandosi risolto il contratto di locazione al 30 giugno 2007 e condannando il (OMISSIS) al rilascio dello stesso in favore degli eredi di (OMISSIS). Ricorrono giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio, avuto riguardo alle ragioni della decisione ed all’iter processuale.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara risolto al 30 giugno 2007 il contratto di locazione tra le parti e condanna il (OMISSIS) al rilascio dello stesso. Compensa le spese dell’intero giudizio.