LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. TROMBETTA Francesca – rel. Consigliere
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23377/2004 proposto da:

CA. VA. DI. BE. SE. &. C. SAS in persona del legale rappresentante pro tempore; CO. GI. SPA in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA BAIAMONTI 10, presso lo studio dell’avvocato SANTORO Patrizia, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato SORDI GIOVANNA;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO (OMESSO) in persona dell’Amministratore, TEBUS SRL in persona del legale rappresentante pro tempore;

- intimati -

sul ricorso 1858/2005 proposto da:

CONDOMINIO (OMESSO) in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato CROLLE MARTINO;

- ricorrente -

e contro

CA. VA. DI. BE. SE. SAS, CO. GI. SPA, TE. SRL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 373/2004 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 31/03/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 28/04/2009 dal Consigliere Dott. FRANCESCA TROMBETTA;

udito l’Avvocato SANTORO Patrizia, difensore del ricorrente che si riporta agli atti;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso previa riunione: ricorso principale rigetto, ricorso incidentale accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 22-27-4-98 il Condominio di (OMESSO) convenne in giudizio davanti alla Pretura di Torino la Co. Gi. s.p.a. e la Te. s.r.l. deducendo: che l’edificio condominiale confina con un basso fabbricato sito al n. (OMESSO) di proprieta’ della Co. Gi. spa, aderente al muro divisorio; che, come risulta dagli atti notarili prodotti, il tratto di muro divisorio dall’orizzontamento ricoprente il piano terreno del condominio sino alla sommita’ dell’edificio e’ in comproprieta’ al 50% del condominio, con il fabbricato di (OMESSO) di proprieta’ della societa’ Co. Gi. ; che quest’ultima nel (OMESSO) ha locato alla Te. s.r.l. il muro suddetto per l’opposizione di un cartellone pubblicitario, al canone annuo di oltre lire 60.000.000; che tale atto avrebbe dovuto, quale atto di amm.ne straordinaria, essere deliberato a maggioranza dei comproprietari; che la richiesta di ottenere il 50% del canone pattuito fu vana.

Chiese, pertanto, darsi atto che il Condominio e’ comproprietario del muro divisorio sul quale e’ stato apposto il cartellone pubblicitario; dichiarare tenuta e condannare la spa Co. Gi. al pagamento in favore del Condominio di lire 30.000.000 pari al 50% del canone percepito nel (OMESSO); dichiarare tenuta e condannare la s.r.l. Te. a corrispondere al Condominio, a far data dal (OMESSO) il 50% del canone di locazione pattuito.

Mentre in un primo momento la Co. Gi. non si costituiva, si costituiva, viceversa, la Te. (affermando di aver stipulato con la Ca. Va. di. Be. Se. e. C. s.a.s. un contratto di locazione della parete de quo al canone annuo di lire 25.000.000, interpellando all’epoca anche il Condominio che aveva dichiarato di non essere titolare di alcun diritto sul muro de quo; chiese di essere autorizzata alla chiamata in causa della Ca. a garanzia ex articolo 1585 c.c., delle molestie di diritto subite. Autorizzata la chiamata, si costituiva la Ca. affermando che la competenza spettava al Tribunale di Torino, implicando la domanda attrice l’accertamento del diritto di comproprieta’ pro indiviso del muro divisorio, mentre la propria domanda comportava l’accertamento della proprieta’ pro diviso al 50% del muro divisorio in contestazione, come emergeva dai rogiti dei propri danti causa; in subordine chiedeva fosse dichiarata l’intervenuta usucapione della superficie esterna del muro suddetto ed in ulteriore subordine l’intervenuta usucapione del diritto di uso dello stesso.

Subentrata la competenza del Tribunale, espletate prove testimoniali, con sentenza 10/4/2003 il Tribunale rigettava la domanda attrice affermando, in relazione al muro divisorio de quo, che la superficie esterna di esso, fino alla linea mediana del muro era, in base ai titoli ed alle prove per testi espletate, attribuite, in comunione pro diviso alla Co. Gi. .

Su impugnazione principale del Condominio ed incidentale condizionato della Ca. e della Co. Gi. , la corte di appello di Torino con sentenza 31/3/2004, disposta la separazione della domanda del Condominio da quella della Ca. e della Co. Gi. , rigettava la domanda del Condominio e dichiarava nulla la sentenza del Tribunale quanto alla domanda di accertamento della comunione pro diviso proposta dalla Ca. e dalla Co. Gi. , rimettendo le suddette parti davanti al Tribunale per l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini,  dichiarando compensate fra le parti le spese dei due gradi di giudizio.

Afferma la corte d’appello, per quanto interessa: che, in ordine alla domanda di accertamento della comunione pro indiviso del muro de quo, proposta dal Condominio, trattandosi NON di revindica, ma di domanda incidentale volta all’accertamento della comunione pro indiviso, finalizzata al recupero di somme, pari alla meta’ del canone di locazione del muro, e quindi, alla realizzazione di un credito di natura proprietaria, essa (domanda), in quanto proposta incidentalmente e non soggetta a passare in giudicato, e’ ammissibile; che, tuttavia, poiche’ la somma ritraibile dalla dedotta locazione spetta non a Condominio, ma ai singoli condomini pro quota affinche’ possa ritenersi il Condominio, legittimato ad agire in persona dell’amm.re, sarebbe stata necessaria una delibera assembleare che avesse destinato l’eventuale provento, a spese condominiali, novandosi in tal modo, da parte dei condomini favorevoli, la natura del credito che, ceduto al Condominio e divenuto percio’ bene comune, ben potrebbe essere gestito dal condominio, a mezzo dell’amm.re; che, neppure il Condominio assume che una tal delibera vi sia mai stata; che neppure e’ stato conferito dai condomini nominativamente anche in sede assembleare, singolo mandato, all’amm.re in proprio, ad esigere il suddetto credito, perche’ in tal caso la legittimazione sostanziale attiva sarebbe spettata alla persona fisica del mandatario; che con la delibera autorizzante l’amm.re a procedere legalmente nei confronti della societa’ Co. Gi. i condomini intendevano agire in funzione della comproprieta’ e della partecipazione ai frutti legali della comproprieta’, senza nulla disporre circa la destinazione degli eventuali proventi; che tuttavia il Condominio non essendo titolare in proprio di alcun diritto tale, puo’ ben gestire un diritto reale ed essere titolare di diritti di obbligazione attivi e passivi ad esso relativi sempreche’ sia accertato, con effetti giuridici vincolanti i terzi, che un dato bene sia “comune” ai condomini; che, pertanto, sono solo i condomini tutti o parte che possono agire per la revindica in via principale od incidentale della proprieta’ comune e per conseguire i frutti della recuperata proprieta’; che essendo il credito azionato dal Condominio NON di natura condominiale, ma di natura proprietaria ex articolo 820 c.c., che fa capo a ciascun singolo condominio, l’amm.re sul piano processuale e’ carente di legittimazione sostanziale poiche’ non e’ titolare del diritto di credito azionano, con conseguente rigetto della domanda proposta contro la Co. Gi. e la Te. ; che in ordine alla domanda di accertamento della comunione “pro diviso” del muro de quo, proposta in via principale dalla Ca. e fatta propria adesivamente dalla Co. Gi. , per ottenere una sentenza trascrivibile ed opponibile ad ogni terzo, il Condominio e’ dotato di legittimazione passiva sostanziale in quanto e’ necessario che la sentenza emananda gli sia opponibile, per escludere o per includere il muro divisorio fra i beni comuni la cui gestione e’ demandata al Condominio; che sono altresi’ legittimati passivi i condomini nei cui confronti la domanda deve anche essere posta onde conseguire un giudicato che sia poi opponitele agli aventi causa dagli attuali condomini; che, pertanto, si e’ in presenza di una ipotesi di litisconsorzio necessario di tutti i condomini con la conseguenza che la sentenza del Tribunale, in parte qua, e’ nulla e le parti vanno rimesse davanti al primo giudice ex articolo 354 c.p.c., per l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini. Avverso tale sentenza propongono ricorso principale in Cassazione la Ca. Va. s.a.s. e la Co. Gi. spa. Resiste con controricorso e ricorso incidentale il Condominio. Le societa’ ricorrenti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deducono le ricorrenti principali a motivi di impugnazione: 1) la violazione e falsa applicazione dell’articolo 102 c.p.c., commi 1 e 2, articolo 354 c.p.c., e degli articoli 1100, 1117 e 1131 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5: – per avere la corte d’appello ERRONEAMENTE dichiarato la nullita’ della sentenza di 1 grado per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ritenendo sussistente una ipotesi di litisconsorzio necessario di tutti i condomini, onde rendere opponibile agli aventi causa dei condomini la sentenza di accertamento della comunione pro diviso del muro, NONOSTANTE: A) la domanda sia finalizzata all’accertamento di una situazione di fatto e giuridica gia’ esistente e non sia pertanto diretta alla costituzione di un nuovo diritto; B) il muro insista perfettamente a meta’ della linea di confine fra i due terreni e le parti non abbiano mai inteso escludere il muro dalle parti comuni condominiali; in particolare, avendo natura di muro portante la meta’ interna del muro, di pertinenza del Condominio; C) la rappresentanza processuale dell’amministratore del Condominio dal lato passivo non incontri limiti quattro le domande proposte contro il Condominio anche di natura reale riguardino le parti comuni dell’edificio.

Deduce il Condominio a motivo del ricorso incidentale:

1) la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1130 e 1131 cod. civ. – per avere la corte d’appello ERRONEAMENTE dichiarato carente di legittimazione attiva il Condominio per la tutela del credito derivante dall’affitto del bene comune ritenendo: diritto esclusivo dei singoli condomini il frutto nascente dell’uso del bene comune; irrilevante qualumque delibera assembleare pur adottata con le prescritte maggioranze; necessario un singolo mandato dei condomini conferito con atto ad hoc o con verbale di assemblea condominiale previamente sottoscritto da ogni singolo condomino mandante; NONOSTANTE: A) il regolamento di Condominio articolo 1 lettera D dia atto che i muri confinanti con gli stabili adiacenti siano di proprieta’ comune con i singoli confinanti; B) l’amministratore, quale rappresentante dei partecipanti al condominio, debba tutelare i diritti di questi ultimi e, nella specie, sia stato autorizzato dall’assemblea di procedere legalmente per ottenere la partecipazione all’utile derivante dalla locazione del muro comune; C) NON vi sia necessita’ di indicare, nella delibera che autorizza l’azione legale, la destinazione dei proventi derivanti dalla locazione in quanto come si dividono, in base ai millesimi di proprieta’, le spese condominiali, allo stesso modo sono ripartiti gli utili che si ricavano dall’uso delle parti comuni. Vanno preliminarmente riuniti, ex articolo 335 c.p.c., i ricorsi principale ed incidentale, trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.

Il ricorso principale e’ fondato.

Infatti, come questa Corte ha, di recente riconfermato (v. sent. 9093/07), la legittimazione passiva dell’amministratore del Condominio a resistere in giudizio ai sensi dell’articolo 1131 cod. civ., comma 2, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale. Nella specie, quindi, le societa’ ricorrenti correttamente hanno proposto la domanda di accertamento della comproprieta’ “pro diviso” del muro che delimita lateralmente l’edificio condominiale, nei confronti del Condominio rappresentato dall’amministratore che, pertanto, in base alla su citata norma, ha la rappresentanza sostanziale del condominio avendo, la domanda proposta, ad oggetto un bene condominiale comune, bene che e’ tale, cioe’ comune a tutti i condomini, quantomeno per la meta’ interna del muro, ove la proprieta’ esclusiva della meta’ esterna di esso venga attribuita in via definitiva alle societa’ ricorrenti (cio’ prefiggendosi la domanda di accertamento della comproprieta’ “pro diviso” dalle stesse esercitata).

Non sussiste, quindi, la necessita’ di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini in quanto la sentenza resa nei confronti dell’amm.re fara’ stato ai sensi dell’articolo 1131 c.c., comma 2, nei confronti dei condomini e dei loro aventi causa, non potendo i danti causa trasferire diritti piu’ ampi di quelli di cui sono titolari.

Il ricorso principale va, percio’, accolto e la sentenza impugnata va cassata nella parte in cui dichiara la nullita’ della sentenza di 1 grado per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini ed ordina la remissione al primo giudice.

Parimenti fondato e’ il ricorso incidentale proposto dal Condominio.

Infatti, ai sensi dell’articolo 1130 cod. civ., n. 4, da interpretarsi estensivamente, l’amm.re del Condominio, non solo e’ legittimato a compiere gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi alle parti comuni; ma puo’ compiere atti anche per la salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni delle quali ha la gestione.

Di conseguenza come egli puo’ locare un bene condominiale, cosi’ puo’ pretendere il pagamento dei canoni ed agire, nella specie autorizzato dall’assemblea, per il recupero degli stessi ove dovuti, l’importo dei quali verra’ attribuito ai condomini secondo i millesimi di proprieta’ di ciascuno.

Cio’ non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente; ma trattasi di un potere concedente e NON necessario come, viceversa, sostiene la corte d’appello.

In accoglimento anche del ricorso incidentale la sentenza impugnata va cassata nella parte in cui respinge la domanda del Condominio.

L’intera causa va, pertanto, rinviata ad altra sezione della corte di appello di Torino che provvedera’ ad un nuovo esame della controversia oltre alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La corte riunisce i ricorsi e li accoglie entrambi; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della corte di appello di Torino, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio.