REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12326/2007 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) SAS IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T.;

- intimata -

sul ricorso 15783/2007 proposto da:

(OMISSIS) SAS IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 1215/2006 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 09/08/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/03/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale e l’inammissibilita’ del ricorso incidentale;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso principale, in subordine il rigetto e l’assorbimento del ricorso incidentale, in quanto condizionato.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 7-7-1997 i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Treviso la s.a.s. (OMISSIS) e, premesso di aver acquistato da quest’ultima per il prezzo di lire 280.000.000 un immobile ad uso abitazione sito nel Comune di (OMISSIS), assumevano che detto immobile era stato costruito su terreni fortemente instabili e su falde acquifere, tanto da provocare crepe tali da comprometterne la stabilita’ e determinare il deprezzamento del suo valore; essi chiedevano pertanto la risoluzione della compravendita e la condanna della convenuta alla restituzione del prezzo.

Il Tribunale adito con sentenza n. 2126/2002 rigettava sia la domanda ex articolo 1669 c.c., in quanto la convenuta non aveva costruito l’immobile, ma ne era stata solo la venditrice, sia quella ex articolo 1495 c.c., perche’ prescritta.

Proposto gravame da parte del (OMISSIS) e della (OMISSIS) cui resisteva la (OMISSIS) la Corte di Appello di Venezia con sentenza del 9-8-2006 ha rigettato l’impugnazione.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) e la (OMISSIS) hanno proposto un ricorso articolato in un unico motivo cui la societa’ (OMISSIS) ha resistito con controricorso introducendo altresi’ un ricorso incidentale condizionato affidato a due motivi; i ricorrenti principali hanno successivamente depositato una memoria oltre il termine di cui all’articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza.

Venendo quindi all’esame del ricorso principale, deve anzitutto rilevarsi che, contrariamente a quanto eccepito dalla (OMISSIS), esso contiene una esposizione dei fatti di causa e dello svolgimento delle vicende processuali che, seppure piuttosto stringata, e’ sufficiente per intendere la natura delle censure sollevate nei confronti della sentenza impugnata.

Cio’ premesso, si rileva che con l’unico motivo formulato il (OMISSIS) e la (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione di norme di diritto e vizio di motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver dichiarato infondata l’azione ex articolo 1669 c.c., promossa dall’esponente nei confronti della controparte per la supposta mancanza della prova della rovina quanto meno parziale dell’edificio, considerato che la stessa perizia di parte attrice redatta dall’ingegner (OMISSIS) aveva escluso un pregiudizio per la statica dell’immobile.

I ricorrenti principali sotto un primo profilo affermano che l’articolo 1669 c.c., non riguarda soltanto la rovina dell’edificio, ma anche i gravi difetti che possono non consistere nella rovina dell’edificio stesso, e che avrebbero potuto essere provati con una CTU cosi’ come era stato richiesto.

Il (OMISSIS) e la (OMISSIS) aggiungono che la Corte territoriale ha messo in rilievo soltanto uno dei vizi che legittimavano l’azione giudiziaria proposta, che inoltre gli esponenti avevano prodotto, oltre la perizia dell’ingegner (OMISSIS), anche un’altra perizia giurata dell’ingegner professore (OMISSIS) del tutto ignorata dal giudice di appello.

La censura e’ fondata.

La Corte territoriale ha ritenuto infondata la domanda proposta dal (OMISSIS) e dalla (OMISSIS) ex articolo 1669 c.c., per la mancanza totale della prova della rovina quantomeno parziale dell’edificio, come pure dell’esistenza di un pericolo certo ed attuale che, in un futuro piu’ o meno prossimo, potesse verificarsi una rovina almeno parziale.

In tal modo il giudice di appello, pur avendo ricondotto la domanda proposta dal (OMISSIS) e dalla (OMISSIS) nell’ambito dell’articolo 1669 c.c., non ha considerato che detta norma disciplina, oltre la rovina o il pericolo di rovina dell’opera per vizio del suolo o per difetto della costruzione, anche la distinta ipotesi che l’opera stessa presenti gravi difetti, consistenti in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalita’, pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura; pertanto la sentenza impugnata ha del tutto omesso una indagine volta ad accertare la sussistenza o meno nella specie di tali gravi difetti.

Esaminando ora il ricorso incidentale, si osserva che la societa’ (OMISSIS), deducendo violazione o falsa applicazione dei norme di diritto, censura la sentenza impugnata per aver ritenuto l’esponente astrattamente legittimata passiva rispetto all’azione ex articolo 1669 c.c., proposta dalla controparte ancorche’ mera venditrice e non costruttrice dell’immobile in questione per non avere la (OMISSIS) fornito la prova di non avere mantenuto il potere di direttiva ovvero di controllo sull’operato della impresa appaltatrice, il tutto in palese violazione dell’articolo 2697 c.c., posto che spetta all’acquirente che agisce nei confronti del venditore non costruttore dell’immobile fornire la prova positiva di tale circostanza.

La censura e’ infondata.

La Corte territoriale ha rilevato che dal rogito 19-11-1993 per notaio (OMISSIS) di (OMISSIS) risultava che la (OMISSIS) si era qualificata quale impresa costruttrice degli immobili di cui trattasi; pertanto sulla suddetta societa’ gravava l’onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull’impresa (OMISSIS) (cui la (OMISSIS) aveva pacificamente commissionato la costruzione), e non sugli acquirenti; d’altra parte la (OMISSIS) commissionava per vendere, ed aveva come oggetto sociale proprio il tipo di attivita’ commissionata, cosicche’ aveva la competenza tecnica per dare direttamente, o attraverso il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’impresa individuale che concretamente aveva poi eseguito la costruzione.

Orbene la sentenza impugnata non ha invertito l’onere della prova in ordine alle condizioni dell’azione risarcitoria gravante sul danneggiato in caso di responsabilita’ extracontrattuale, ma, riconoscendo alla (OMISSIS) la competenza tecnica di dare direttamente o tramite il direttore dei lavori da lei commessi indicazioni mirate all’appaltatore, ha presunto l’addebitabilita’ dell’evento dannoso ad un’attivita’ (anche eventualmente omissiva) colposa del venditore committente per fatto proprio o del suo ausiliare direttore dei lavori; invero l’azione ex articolo 1669 c.c., puo’ essere esercitata non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilita’, allorche’ lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilita’ nella costruzione dell’opera (Cass. 29-3-2002 n. 4622; Cass. 16-2-2012 n. 2238), come appunto nella fattispecie; pertanto correttamente il giudice di appello ha affermato che per il superamento di tale presunzione la venditrice era onerata dalla prova contraria di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull’appaltatrice.

Con il secondo motivo la ricorrente incidentale, deducendo vizio di motivazione, assume che comunque l’esponente aveva ampiamente documentato di non aver mantenuto il potere di direttiva o di controllo sulla costruzione dell’immobile e di essersi avvalsa per la sua realizzazione dell’opera di soggetti professionalmente qualificati, quali l’appaltatrice (OMISSIS) di (OMISSIS), il progettista geometra (OMISSIS) ed il direttore dei lavori ingegner (OMISSIS).

La censura e’ infondata.

Il riferimento alla qualificazione professionale dei soggetti che avevano realizzato l’opera e’ irrilevante rispetto alle argomentazioni espresse al riguardo dalla sentenza impugnata e gia’ richiamate in occasione dell’esame del precedente motivo di ricorso, atteso che la qualificazione dell’impresa, del progettista e del direttore dei lavori non escludevano la responsabilita’ della committente per il fatto colpevole dei suoi ausiliari e, in particolare, del direttore dei lavori.

Il ricorso incidentale deve quindi essere rigettato.

In definitiva la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al ricorso accolto, e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame della controversia riguardante la sussistenza o meno dei gravi difetti dell’opera di cui all’articolo 1669 c.c. e per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altro giudice di appello che si designa nella Corte di Appello di Brescia.

P.Q.M.

LA CORTE
Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio alla Corte di Appello di Brescia.