LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano – Presidente -
Dott. FANTACCHIOTTI Mario – rel. Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno – Consigliere -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

DOPOLAVORO OMISSIS, in persona del Presidente e legale rappresentante sig F.M., elettivamente domiciliato in ROMA CORSO FRANCIA 158, presso lo studio dell’avvocato DEL PRATO ANTONIO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

CONTRO

C.E., elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE DELLE PROVINCE 11, presso lo studio dell’avvocato D’URGOLO FILIPPO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n 104/02 del Tribunale di LATINA, prima sezione,emessa il 15/11/01, depositata il 21/01/02, R.G.1755/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/03/07 dal Consigliere Dott. FANTACCHIOTTI Mario;
udito l’Avvocato D’URGOLO Filippo;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per l’inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso con condanna alle spese di parte ricorrente.

Fatto

Il Dopolavoro OMISSIS, dichiarandosi proprietario di uno stabilimento balneare posto nel lungomare di (OMISSIS) e condotto in affitto da C.E. e premettendo di avere tempestivamente comunicato a quest’ultimo la propria volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza del 31 ottobre 1995, ha chiesto l’accertamento della risoluzione del contratto e la condanna del C. al rilascio del complesso aziendale.

A questa domanda il C. si è opposto sostenendo che il contratto deve esser considerato di locazione di bene immobile per uso non abitativo e deve ritenersi governato, quindi, dalle norme relative a questo rapporto, che, in particolare consentono al conduttore di subordinare il rilascio al preventivo versamento del valore degli arredi che, a spese del conduttore, sono stati acquistati per l’esercizio dell’azienda.

La domanda del Dopolavoro OMISSIS è stata respinta dal pretore di Latina – sezione distaccata di (OMISSIS) – con sentenza senza successo appellata dal Dopolavoro dinnanzi al tribunale di Latina.

Il predetto Tribunale ha, in particolare, rilevato che il contratto aveva avuto per oggetto un immobile e non un complesso aziendale di beni coordinati per l’esercizio dello stabilimento dato che alla data in cui il rapporto è iniziato il Dopolavoro non disponeva delle attrezzature complementari necessarie, quali ombrelloni sedie e tavolini, banco bar, frigorifero, e che, conseguentemente, neppure poteva ritenersi provato che alla data di sottoscrizione del primo contratto ( successivamente rinnovato anno per anno) preesistesse un vero e proprio “complesso aziendale efficiente ed idoneo allo svolgimento di attività balneare”.

Questa sentenza del tribunale è stata impugnata dal Dopolavoro con ricorso per cassazione.

Il C. resiste con controricorso. E’ stata depositata memoria nell’interesse del Dopolavoro OMISSIS

Diritto

Con il primo motivo si denuncia la “violazione delle norme di diritto sulla interpretazione del contratto (art. 1362 e 1363 c.c.), motivazione omessa ed insufficiente e contraddittoria sulla natura del contratto (art. 1615 c.c., e segg. e 2562 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5).

Si afferma che il giudice di merito ha definito la natura del rapporto senza tenere conto della volontà delle parti e, più in particolare, senza considerare che ogni clausola dei contratti che, via via ripentendosi nel tempo, hanno regolato il rapporto tra le parti, ed ogni clausola del contratto 1 luglio 1980, in particolar modo, era inequivocamente rivelatrice della comune volontà di costituire e disciplinare un rapporto di affitto e valorizzando, invece, solo la clausola che poneva a carico del conduttore l’onere di acquisto di sdraio, ombrelloni e tavolini senza apprezzarne il senso in collegamento con tutte le altre clausole che, invece:

a) espressamente qualificavano di affitto il rapporto;

b) davano atto della presenza di una concessione amministrativa che autorizzava il Dopolavoro alla utilizzazione dell’arenile e all’esercizio dello stabilimento;

c) prevedevano la automatica risoluzione del rapporto nel caso in cui la predetta concessione fosse venuta meno;

d) ponevano, per un verso, a carico del conduttore un obbligo di gestione della azienda con la massima diligenza e un obbligo di manleva dello stesso per i danni conseguenti alla violazione di tale obbligo, e, per altro verso, a carico del locatore (in tal senso l’art. 4 del contratto del primo luglio 1980) un obbligo di manutenzione ordinaria e straordinaria di tutti i beni aziendali (e non solo della costruzione) ed un obbligo, regolarmente adempiuto, siccome certificato in un atto aggiuntivo alla scrittura del primo luglio 1980, regolarmente prodotta, di acquisto di altre quarantasette cabine (in aggiunta alle cabine di cui lo stabilimento era dotato), connesso alle esigenze di sviluppo organizzativo dell’azienda, che non avrebbe avuto alcun senso nell’ambito di un rapporto locativo;

e) esoneravano il Dopolavoro dalla responsabilità relativa ai furti, danni a cose e persone nell’esercizio dell’azienda, fissavano le modalità di esercizio dello stabilimento, conferivano ai locatore una facoltà di controllo sulla gestione dello stabilimento;

f) ponevano a carico del conduttore l’obbligo di applicare, al personale dipendente, i trattamenti salariali previsti dai contratti collettivi.

Si aggiunge che il giudice di merito non ha neppure tenuto conto del comportamento tenuto durante il rapporto dalle parti e, perciò, dallo stesso conduttore, che in numerose lettere (rispettivamente in data 20 giugno 1982, 2 maggio 1983 e 26 settembre 1983, regolarmente prodotte dinnanzi al giudice di merito delle quali è riportato, in sintesi, il contenuto) ha fatto riferimento ad un rapporto di gestione dello stabilimento, nè si è dato carico di considerare il comportamento tenuto dal locatore, che, a sua volta, come documentalmente provato dalle numerose fatture prodotte ma anche dalle clausole contrattuali (es. art. 4 del contratto del 1 luglio 1980 e) è ripetutamente intervenuto con acquisti di beni strumentali per l’esercizio dell’azienda e per l’esecuzione di opere di manutenzione dei beni già in dotazione dello stabilimento.

Con il secondo motivo si denuncia la “violazione e falsa applicazione di norme di diritto (art. 1615 c.c., 1571 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3)”.

Con il terzo motivo si denuncia “motivazione illegittima, illogica e contraddittoria in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ addebitandosi al giudice di merito l’errore logico di avere tentato di giustificare le clausole negoziali proprie del contratto di affitto semplicemente definendone il carattere “anomalo” nell’ambito di un contratto che si è ostinato a considerare, aprioristicamente, locativo.

Con il quarto motivo di denuncia il “difetto di motivazione per assunzione, nella interpretazione del contratto, di circostanze non determinanti nella decisione della controversia e per errata interpretazione dei motivi di appello, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Si afferma che il tribunale ha negato la preesistenza, alla data in cui il rapporto è iniziato con il C., di un complesso aziendale senza considerare, anzitutto, i numerosi elementi di prova della presenza, invece, di quel complesso quali desumibili dalla circostanza che il contratto aveva per oggetto il “(OMISSIS)”, che era appunto la ditta con la quale lo stabilimento era stato in precedenza esercitato dal Dopolavoro, ed il pregresso rilascio, inoltre, in favore del Dopolavoro, delle concessioni amministrative necessarie per l’esercizio dello stabilimento.

Si aggiunge che la circostanza è stata, comunque, erroneamente valorizzata dal tribunale dato che “nella qualificazione della natura del contratto non è determinante l’effettivo svolgimento della attività di impresa potendo la produttività essere una conseguenza meramente potenziale ed ancora non attuale della esistenza della organizzazione dei beni”.

Con il quinto motivo si denuncia “motivazione insufficiente per illogicità, contraddittorietà e manifesto contrasto con gli elementi di fatto raccolti attraverso la produzione di documenti non impugnati, omessa e falsa applicazione delle regole di cui agli artt. 2555,2562, 2561 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″.

Si addebita al tribunale l’errore di avere fatto dipendere la qualificazione della natura giuridica del contratto dalla asserita prova dell’acquisto, da parte del C., di sedie, ombrelloni e tavolini e dalla considerazione che senza le predette attrezzature non sarebbe stato possibile l’esercizio della stabilimento.

L’errore, si afferma, è anzitutto dì carattere logico, dato che la circostanza potrebbe assumere astrattamente un qualche rilievo ove fosse stato provato anche che le sedie, gli ombrelloni ed i tavolini sono stati acquistati prima che l’esercizio dello stabilimento fosse iniziato, e che l’argomento, siccome legato ad una prova desunta da una clausola negoziale del contratto del 1980, non tiene conto che l’esercizio dello stabilimento è, invece, iniziato dal 1961, come, del resto, ammesso dallo stesso C. nel suo interrogatorio formale.

L’errore è, comunque, di carattere giuridico dato che l’acquisto di sedie, tavolini ed ombrelloni si inquadra perfettamente nell’affitto di azienda con previsione di consistenze aggiuntive rispetto all’inventario iniziale e che il criterio dì distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione dei beni immobili che fanno parte del complesso aziendale riposa solo nella volontà negoziale delle parti che nell’affitto si riferiscono al complesso dei beni organizzati ed alla cessione della gestione di questi beni.

I motivi possono essere esaminati congiuntamente siccome sostanzialmente articolati (anche se con una certa confusione, e con censure non sempre ammissibili, perchè talvolta prive dell’autosufficienza che deve caratterizzare ogni censura nel giudizio in cassazione) in due doglianze fondamentali: quella di violazione delle norme che definiscono la natura del contratto di affitto, in relazione alle norme relative al contratto di locazione, e quelle che attengono alla coerenza logica ed alla congruità della motivazione sulla ricostruzione della situazione di fatto presente alla data di inizio del rapporto giuridico tra il Dopolavoro OMISSIS ed il C. ed alla consistenza e caratteristiche del complesso dei beni ceduti in godimento.

Essi sono fondati per quanto di ragione.

Il tribunale ha legato la sua definizione del contratto solo alla prova dell’acquisto, da parte del C., delle attrezzature (sedie, ombrelloni, tavolini, frigorifero etc) necessarie al funzionamento dello stabilimento balneare ed alla conseguente prova della inesistenza di un complesso di beni organizzati per l’effettivo esercizio dell’azienda , prima della data di inizio del rapporto, che tuttavia, nella sentenza, non viene indicata e non risulta, così, concretamente accertata.

E’ mancata, conseguentemente, ogni indagine sul contenuto delle clausole negoziali e della effettiva volontà espressa dalle parti nel contratto.

In tal modo il giudice di merito ha sostanzialmente disatteso i principi giurisprudenziale che legando la distinzione tra l’affitto di azienda e la locazione di immobile con pertinenze alla volontà negoziale, ripetutamente chiariscono che nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, ed ulteriormente precisano come:

a) l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni debba essere condotta anzitutto interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine possa e debba tenere conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto;

b) l’affitto di azienda non sia, conseguentemente, impedito dalla circostanza che l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione (sent, 26 luglio 1986 n. 4809) o dell’apporto di altri beni (sent, 9 marzo 1983 n. 1640), dovendosi ritenere che la figura dell’affitto di azienda, a meno che non si tratti di un albergo, per il quale sono applicabili le speciali disposizioni del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 septies, convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, (secondo cui si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore) ricorra anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica (sent. 28 marzo 2003 n. 4700).

L’errore dei principi di diritto come sopra enunciati ha determinato anche un vizio della motivazione che, muovendo dalla eccessiva valorizzazione della circostanza relativa all’acquisto di attrezzature, da parte del conduttore, e dall’idea che senza quelle attrezzature non si potesse ritenere la presenza di un complesso aziendale, ha sommariamente analizzato alcune delle clausole contrattuali, per altro solo genericamente indicate, non in funzione della ricostruzione della volontà negoziale delle parti, ma solo in funzione della esigenza di dimostrarne la loro compatibilità, benchè “anomale”, con la asserita natura locativa del contratto, senza affatto darsi carico, tra l’altro, di stabilire se vi fossero, comunque, delle pertinenze dell’immobile o altre attrezzature che in qualche modo avrebbero potuto considerarsi funzionali (ancorchè inadeguate) all’esercizio dello stabilimento e, nel caso affermativo, quale fosse la consistenza di queste pertinenze in relazione alla consistenza di quelle ulteriori attrezzature necessarie per l’esercizio dell’azienda.

La rilevata fondatezza, per quanto di ragione, dei motivi di ricorso conduce alla cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione del tribunale di patina, che, nel riesame, si atterrà ai principi di diritto seguenti: “poichè nella locazione di immobile con pertinenze oggetto del contratto è l’immobile considerato nella sua specifica consistenza, con funzione prevalente rispetto agli altri beni, mentre nell’affitto l’oggetto del contratto è il complesso unitario dei beni destinati alla attività produttiva, l’indagine sulla ricorrenza, in concreto, dell’una o dell’altra figura dei beni deve essere condotta, anzitutto, interpretando la comune intenzione delle parti contraenti, anche se in tale indagine può e deve tenersi conto della effettiva consistenza dei beni dedotti in contratto; con la conseguenza che l’affitto di azienda può ricorrere anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica o quando l’azienda, al momento della conclusione del contratto, non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri beni.

Al giudice di rinvio conviene rimettere anche la pronuncia sulle spese del giudizio in cassazione.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio in cassazione, ad altra sezione del tribunale di Latina.
Così deciso in Roma, il 14 marzo 2007.
Depositato in Cancelleria il 31 marzo 2007.