LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. VARRONE Michele – Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. MANZO Gianfranco – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

S.D.A.M., D.E.G., elettivamente domiciliati in ROMA FORO TRAIANO 1/A, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI VERUSIO, che li difende unitamente agli avvocati MICHELE BARBIERI, COSMELLI GIORGIO, con procura speciale del Dott. Notaio Mario Marinella in Pontedera 9/05/2005, rep. n. 15.830;

- ricorrenti -

contro

G.C., P.M., elettivamente domiciliati in ROMA VIA PROPERZIO 32, presso lo studio dell’avvocato MAURIZIO CECCONI, che li difende unitamente all’avvocato PAPARO SERGIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1864/01 della Corte d’Appello di FIRENZE, sezione seconda civile emessa il 17/10/2001, depositata il 12/11/01, RG. 817/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/04/06 dal Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI;
udito l’Avvocato GIOVANNI VERUSIO (CON PROCURA NOTARILE);
udito l’Avvocato MAURIZIO CECCONI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUZIO Riccardo che ha concluso per l’accoglimento del 2 motivo, inammissibile il 1.

Fatto

Con ricorso depositato il 21 marzo 1994 G.M.C. e P.M., nella veste di conduttori di un appartamento sito in Firenze, via (OMISSIS), condotto in uso abitativo, convenivano dinanzi al Pretore di Firenze la locatrice S.A.M. e chiedevano la ripetizione dei canoni corrisposti oltre il dovuto dal febbraio 1986; si costituiva la S. e interveniva in giudizio il marito D.E.G. e contestavano il fondamento delle pretese. Istruita la lite il Tribunale di Firenze, con sentenza del 20 ottobre 1999 accertava la natura locatizia per uso abitativo di una porzione dei locali e condannava la S. al rimborso delle somme eccedenti ed alla rifusione delle spese processuali (v. amplius in dispositivo). Contro la decisione proponevano appello i coniugi D., deducendo la erroneità dei calcoli compiuti dal CTU; resistevano le controparti chiedendo il rigetto della decisione.

La Corte di appello di Firenze, con sentenza del 12 novembre 2001 rigettava lo appello e condannava gli appellanti alla rifusione delle spese del grado. Avverso la decisione ricorrono i coniugi D. deducendo due motivi, resistono le controparti con controricorso.

Diritto

Il ricorso merita accoglimento per il secondo motivo, mentre è infondato per il primo.

NEL PRIMO MOTIVO si deduce “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto e vizio della motivazione su punto decisivo ed in particolare in relazione alla inapplicabilità alla fattispecie della normativa della legge di equo canone (L. 1978 n. 393)”.

La tesi è che originariamente era stata concessa la disponibilità di una sola camera, mentre l’intero appartamento restava nella disponibilità dei coniugi D.. La successiva estensione della occupazione era avvenuta a titolo precario, restando fermo il titolo unicamente per il godimento di una camera e servizi. In senso contrario si osserva che in sede di appello i coniugi D. non hanno contestato la disciplina locatizia applicata dal primo giudice, ma, come rilevato dalla sentenza di appello, hanno contestato i calcoli della CTU sia per la superficie da considerare, sia per le spese gestionali, sia per la integrazione del canone, proprio ai sensi della legge di cui ora negano l’applicazione.

Pertanto vi è giudicato interno sulla statuizione relativa alla natura della locazione per uso abitativo e su tale punto non può ulteriormente discutersi. Il motivo deve essere pertanto rigettato.

NEL SECONDO MOTIVO si deduce l’error in iudicando per violazione della L. n. 393 del 1978, art. 23 sul rilievo della erroneità del calcolo degli interessi legali dovuti a seguito dei lavori di manutenzione straordinaria, ed il vizio della motivazione su punto decisivo.

La sentenza (ff. 4 e 5 della motivazione) in vero applica il parametro dell’interesse legale rapportato al tasso vigente in relazione al periodo del canone e non delle spese, interpretando la norma dell’ art. 23 come innovativa rispetto al precedente costituito dalla L. n. 253 del 1950, art. 18.

La tesi sostenuta dai giudici dell’appello, in punto di diritto, è che “L’aumento del canone concorre a costituire il corrispettivo della cosa locata e si immedesima nel canone divenendone parte iscindibile, per cui i successivi aumenti previsti dalle leggi succedutesi in materia devono applicarsi sul canone unitario in tal modo risultante”.

Sostengono i ricorrenti, attraverso la interpretazione sistematica e correlata degli artt. 23 e 24 della legge di equo canone, che l’adeguamento del canone altro non è che l’aumento del corrispettivo dovuto dal conduttore per i miglioramenti apportati all’immobile e per loro natura durevoli nel tempo. Tale criterio, per sua funzione, non deve più variare, con il variare nel tempo del tasso di interesse e non può configurarsi come un annuale elemento di valutazione incerto e fluttuante all’interno di un contratto a prestazioni corrispettive.

Tale interpretazione appare conforme all’orientamento espresso dalle SU nella sentenza 9 agosto 1996 n. 7329 e dalla successiva Cass. 13 febbraio 1998 n. 1551 che considera la maggiorazione nell’ambito degli elementi costituivi del canone, ma deve essere integrato da un principio unitario di stabilità, che la mantenga nel tempo proprio come elemento certo e non fluttuante, come invece appare dalla lettura della sentenza (ff. 4 e 5 della motivazione). Il parametro dell’interesse legale deve essere pertanto calcolato al tasso vigente in relazione al periodo in cui vennero sostenute le spese.

Il motivo deve essere pertanto accolto, con conseguente rinvio alla Corte di appello di Firenze, che si atterrà al principio di diritto come sopra precisato e provvedere anche in ordine alle spese di questo giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il primo motivo, accoglie il secondo, cassa in relazione e rinvia anche per le spese del giudizio di Cassazione ad altra sezione della Corte di appello di Firenze.

Così deciso in Roma, il 13 aprile 2006.

Depositato in Cancelleria il 7 giugno 2006