LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Gaetano GAROFALO Presidente
Dott. Michele ANNUNZIATA Consigliere
Dott. Raffaele CORONA Consigliere
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO Rel. Consigliere
Dott. Carlo CIOFFI Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO VIA MONTI 33 SALERNO, in persona dell’amministratore p.t. Giuseppe Fiore, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE DELLE MILIZIE 9, presso lo studio dell’avvocato D’ACUNTI C.M., difeso dall’avvocato ALDO MARZANO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

TORRE ANGELO, elettivamente domiciliato in Roma Via Adda 105, presso lo studio dell’avvocato CHIAROMONTE, difeso dall’avvocato FELICE MAFFEY, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 17-96 della Corte d’Appello di SALERNO,depositata il 15-01-96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17-06-98 dal Consigliere Dott. Enrico SPAGNA MUSSO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con sentenza del 15 giugno 1994 il tribunale di Salerno ha rigettato la domanda giudiziale, proposta con atto di citazione del 28 marzo 1989, con la quale il condominio Angelo Torre aveva chiesto accertarsi la nullità, dedotta sotto vari profili, della deliberazione adottata il 25 gennaio antecedente dall’assemblea dei condomini dell’edificio di via Monti, 33 di quella città, concernente l’approvazione dei lavori di consolidamento e ristrutturazione del fabbricato.

Adita con il gravame del Torre, con sentenza del 15 gennaio 1996 la corte d’appello di Salerno, in riforma della decisione impugnata, ha dichiarato la nullità della delibera.

Per quel che in questa sede interessa, il giudice dell’appello ha ritenuto fondate le doglianze esposte nel secondo, terzo, quarto, quinto e sesto motivo di gravame, osservando che esattamente il Torre si era doluto, in punto di diniego della maggioranza necessaria all’approvazione delle opere di riparazione straordinaria di notevole entità, dell’inosservanza del 4 comma dell’art. 1136 c.c.

Non aveva in proposito considerato il tribunale che, ai fini dell’occorrenza di detta maggioranza qualificata, doveva aversi riguardo all’ammontare oggettivo della spesa nonché al valore dell’edificio ed al numero dei condomini fra i quali ripartire quella.

Nella specie i lavori di consolidamento e ristrutturazione dell’immobile deliberati nella riunione del 25 gennaio 1989 erano riconducibili all’ambito delle riparazioni straordinarie di notevoli entità, avuto riguardo alle risultanze del verbale di quella delibera nonché ad altri elementi documentali, fra i quali la nota dell’amministratore condominiale del 16 febbraio successivo, dai quali era emerso che per le opere approvate di consolidamento e di ristrutturazione del fabbricato occorrevano L. 173.000.000; elemento questo già di per sè determinante, avuto pur riguardo al valore dell’edificio ed al numero dei condomini cui attribuire “pro quota” quell’ingente spesa.

Inoltre, non aveva considerato il primo giudice che la mancata indicazione nel verbale dell’assemblea degli elementi essenziali al riscontro della validità delle deliberazioni è causa della loro nullità.

Conseguenza di detta pretermissione era la non rilevata genericità del verbale nel quale si legge “l’assemblea a maggioranza ha deliberato…..”: così che le mancate indicazioni delle espressioni di voto dei singoli partecipanti, del numero di quelli favorevoli e contrari nonché delle quote millesimali dagli stessi rappresentate determinavano la nullità della deliberazione.

Per la cassazione della sentenza, esponendo due motivi di doglianza, ricorre il condominio, in persona dell’amministratore “pro tempore”, resiste, con controricorso, il Torre.

Diritto

Con il primo motivo di doglianza, in relazione ai nn. 3 e 5 dell’art. 360 c.p.c., il ricorrente denunzia la falsa applicazione dell’art. 1136 c.c. conseguente al vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia.

La corte di merito aveva in premessa affermato che ai fini della qualificazione delle opere come di riparazione straordinaria di notevole entità dovesse aversi riguardo alla misura della spesa, al valore dell’immobile ed al numero dei condomini fra i quali ripartirla.

Quel giudice, dopo aver affermato apoditticamente che il costo delle opere ammontava a L. 173.000.000, secondo risultanze documentali che non si era dato carico di indicare, aveva di fatto ancorato il suo apprezzamento della notevole entità delle opere deliberate, e per l’approvazione delle quali in tesi occorreva la maggioranza indicata dal comma 4 dell’art. 1136 c.c., omettendo l’esame degli altri parametri proporzionali quali il valore dell’edificio ed il numero dei condomini fra i quali ripartire il costo delle opere.

Le esposte censure non trovano consenso.

In tema di riparazione di un edificio condominiale, l’individuazione della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie, la cui approvazione esige, ai sensi del 4 comma dell’art. 1136 c.c., la maggioranza qualificata indicata dal capoverso, è affidata, nell’assenza di un specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito.

In proposito, i criteri della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell’edificio e la ripartizione di quel costo fra i condomini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalità ma un ulteriore ed eventuale criterio di giudizio: nel senso della possibilità, per il giudice del merito, di tenere conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare oggettivo dell’esborso occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell’edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condomini) quando quel dato immediato, per la sua entità, non appaia risolutivo.

Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all’uno o agli altri criteri di apprezzamento e della sufficienza, ai fini dell’obbligo della motivazione, delle risultanze reputate determinanti in ordine alla “notevole entità” della spesa deliberata (in proposito vedasi anche la pronunzia di questa corte n. 15-82).

A questi principi si è all’evidenza adeguato, facendone corretta applicazione, il giudice del merito che, nell’apprezzare la notevole entità delle opere di ristrutturazione e consolidamento dell’edificio deliberate nell’assemblea dei condomini del 25 gennaio 1989, ha privilegiato il criterio obiettivo dell’ammontare della spesa occorrente che, per la sua rilevante in assoluto entità di L. 173.000.000, ha espressamente ritenuto costituire già di per sè solo un elemento di immediato ed esaustivo rilievo ai fini dell’indagine.

Contrariamente a quanto denunzia il ricorrente, dell’accertamento dell’elevato costo delle opere in argomento quel giudice ha reso compiuta ragione indicandone la fonte nelle risultanze del verbale di quell’assemblea e nella “nota” dell’amministratore condominiale del 16 febbraio 1989 con la quale il medesimo, espressamente richiamando il “preventivo di spesa approvato in detta riunione, ne aveva rammentato l’ingente importo di L. 173.000.000.

Avuto riguardo, ai fini della verifica della correttezza della motivazione offerta dal giudice del merito, della sufficienza dell’elemento oggettivo in quella valorizzato, non hanno, poi, rilievo le denunziate deficienze dell’”iter” argomentativo in ordine alla carente stima, in termini di raffronto, dei criteri del valore delle opere, di quello dell’edificio condominiale e dell’entità della spesa ricadente sui singoli condomini.

Con il secondo motivo di ricorso, in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., si denunzia la falsa applicazione degli artt. 1136 e 2697 c.c.

La corte di merito aveva ritenuto la nullità della delibera in esame per la assoluta mancanza dell’indicazione, nel relativo verbale, degli elementi indispensabili al riscontro della sua validità: quali l’espressione del voto dei singoli votanti, favorevoli e contrari, nominativamente indicati, ed i valori millesimali da questi rappresentati.

Non si era avveduta la corte di merito che, al contrario, secondo la consolidata giurisprudenza di questa corte, le risultanze del verbale costituiscono una prova presuntiva della validità della deliberazione e che al condominio, il quale, con l’impugnazione della delibera assembleare contesti la veridicità di dette risultanze, spetta di fornire la prova del proprio assunto.

Il motivo di doglianza non può essere accolto.

L’art. 1136 c.c. dispone, al 2 al 3 , al 4 ed al 5 comma, che le deliberazioni delle assemblee dei condomini debbono approvarsi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti al condominio intervenuti nella riunione e del valore dell’edificio e che delle deliberazioni deve redigersi il verbale.

La norma indicata espressamente non dispone che, ai fini della validità delle deliberazioni adottate, debbono individuarsi, riproducendoli nel verbale, i nomi dei singoli partecipanti alla votazione, assenzienti e dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali.

Tuttavia l’individuazione dei partecipanti assenzienti e dissenzienti è certamente essenziale.

Sono immediate le considerazioni che nelle maggioranze richieste per la validità delle approvazioni delle deliberazioni – come per la validità della costituzione stessa dell’assemblea – convergono l’elemento personale (i partecipanti al condominio) e quello reale (la quota proporzionale dell’edificio espresso in millesimi che può variare in relazione al valore delle singole unità immobiliari); e che il potere di impugnazione è riservato ai condomini dissenzienti.

Sotto il primo profilo, è indispensabile individuare “nominatim” i condomini assenzienti e dissenzienti al fine della verifica dell’esistenza della maggioranza prescritta con riferimento all’elemento reale.

La verifica dell’esistenza o non del “quorum” prescritto con riferimento al valore dell’edificio postula, infatti, l’indicazione nominativa dei condomini che hanno approvato la delibera.

Quanto all’altro profilo, il voto produce effetti rilevanti oltre la deliberazione essendone consentita l’impugnazione ai condomini dissenzienti (ed agli assenti, che peraltro già risultano individuati all’esito delle operazioni preliminari dirette alla verifica della regolare costituzione dell’assemblea): così che occorre fin dal momento della espressione del voto indicare i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione.

Non mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria l’identificazione dei condomini assenzienti e dissenzienti; segnatamente in considerazione dell’innegabile interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi, possibile solo con la individuazione della manifestazione del voto atteso che, mancando questa, non è dato conoscere se i voti, favorevoli o contrari, provengano da differenti valutazioni dell’interesse comune o da uno proprio dei singoli con quello confliggente.

Ne consegue che non è conforme alla disciplina legale indicata omettere l’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio e di riprodurre nel verbale detti elementi, limitandosi, come nella specie ha correttamente rilevato il giudice del merito, a prendere atto del risultato della votazione: in concreto espresso con la locuzione:

“l’assemblea a maggioranza ha deliberato”.

Queste considerazioni inducono ad escludere la presunzione di validità della deliberazione in esame che solamente può conseguire dalla indicazione nel verbale di quegli elementi indispensabili alla verifica della sua legittima approvazione e la cui non veridicità costituisce l’oggetto dell’onere probatorio del condominio legittimato ad impugnare la delibera.

Concludendo la disamina, il ricorso deve essere rigettato con la conseguenziale condanna del condominio al pagamento, in favore del Torre, delle spese del giudizio di legittimità (art. 385, I comma, c.p.c.).

Queste sono liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente condominio, in persona dell’amministratore “pro tempore”, al pagamento in favore del resistente Angelo Torre, delle spese del giudizio di legittimità liquidate in misura di L. 125.400, oltre L. 3.000.000 per onorati.

Roma, il 17 giugno 1998.