LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA – Presidente -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE – Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI – Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONSULENZE, in persona del legale rappresentante pro – tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ACHERUSIO 18, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE MANNINO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

EDITRICE OMISSIS SRL, (già NUOVO OMISSIS SRL), in persona del suo legale rappresentante e Amministratore Unico Marilena Marchionne,elettivamente domiciliata in ROMA PZA MARTIRI DI BELFIORE 2, presso lo studio dell’avvocato IOLANDA CHIMENTO, che la difende unitamente all’avvocato NICOLA BOTTALICO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro

FALL ED IL OMISSIS SRL IN LIQ;

- intimato -

avverso la sentenza n. 359-99 del Tribunale di ROMA, emessa il 15-12-1998, depositata il 14-01-99; RG. 50895-1997,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09-05-01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l’Avvocato IOLANDA CHIMENTO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Il Pretore di Roma con sentenza depositata il 17 dicembre 1997 – all’esito del giudizio a cognizione ordinaria seguito alla fase sommaria del procedimento di sfratto per morosità introdotto dalla società Consulenze Srl, quale locatrice dell’appartamento in Roma alla via Zanardelli n. 36, nei confronti della conduttrice società Editrice “Il OMISSIS” srl e della società “Nuovo OMISSIS” srl, cessionaria dell’azienda editoriale e della testata giornalistica “Il OMISSIS” – dichiarava risolto per inadempimento della parte convenuta il contratto di locazione stipulato il 1 febbraio 1994 tra la società istante e la società Editrice Il OMISSIS srl; condannava in solido le due resistenti società a pagare per canoni arretrati la somma di lire 82.500.000 e per oneri condominiali la somma di lire 8.311.000, con interessi legali sui due importi e con rifusione delle spese processuali.

Avverso tale sentenza proponeva appello la società Editrice “OMISSIS” srl, nella quale si era trasformata la società “Nuovo OMISSIS” srl, che deduceva la sua estraneità al rapporto di locazione, poiché essa appellante aveva accettato la opposizione manifestata dalla società locatrice ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978 contro la cessione della locazione a suo favore e poiché, comunque, non era stata mai immessa dalla società conduttrice cedente nella detenzione dell’immobile locato.

All’esito del giudizio di impugnazione – nel quale la società CONSULENZE

srl resisteva al gravame, nella contumacia del fallimento della società Editrice “Il OMISSIS” srl – il tribunale di Roma, con sentenza depositata il 14 gennaio 1999, in accoglimento dell’appello rigettava la domanda proposta dalla società locatrice nei confronti della società appellante, a favore della quale liquidava le spese del doppio grado.

I giudici di appello premettevano che era un fatto pacifico tra le parti, comunque documentato agli atti, che era intervenuta la cessione in affitto alla società “Nuovo OMISSIS” srl della azienda editoriale e della relativa testata giornalistica di proprietà della cedente società Editrice “Il OMISSIS” srl e che, con la cessione dell’azienda, vi era stato anche il contestuale accordo per il subentro della cessionaria anche nel contratto di locazione, con decorrenza dalla data di stipulazione e sino alla scadenza del contratto di cessione.

Gli stessi giudici di secondo grado consideravano che l’esercizio da parte del locatore della facoltà, riconosciutagli dall’art. 36 della legge n. 392 del 1978, di opporsi per gravi motivi alla cessione del contratto di locazione aveva prodotto l’automatico effetto giuridico di impedire il subentro del cessionario nel rapporto locatizio, salva la contestazione, da parte del cessionario, della inesistenza o della inadeguatezza dei motivi indicati dal locatore a giustificazione della opposizione ovvero un successivo comportamento dello stesso di inequivoco significato di superamento della volontà già espressa di opporsi alla cessione.

Rilevavano che, nella specie, nessuna delle due evenienze si era verificata, non avendo la società cessionaria contestato in alcun modo la legittimità della opposizione nè occupato mai i locali oggetto della locazione e non avendo la società locatrice posto in essere comportamenti successivi concludenti di revoca della manifestata opposizione nè richiesto il pagamento dei canoni alla stessa società cessionaria.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la società Consulenze Costruzioni Speciali srl, che affida la impugnazione ad unico mezzo di doglianza, che la società Editrice “OMISSIS” srl contrasta con controricorso.

Non ha svolto difese l’intimato Fallimento Editrice “Il OMISSIS” srl.

Ha presentato memoria la società Vaionline srl, nella quale, intanto, si è trasformata la società Editrice “OMISSIS” srl.

Diritto

Con l’unico mezzo di doglianza – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nonché la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – la società ricorrente assume che il giudice di appello non avrebbe dovuto ritenere estranea al rapporto di locazione la società cessionaria dell’azienda giornalistica e del contratto di locazione dell’immobile, nel quale l’attività editoriale continuava ad essere esercitata, e censura, in particolare, l’affermazione del giudice di secondo grado secondo cui l’esercizio da parte del locatore della facoltà di opporsi per gravi motivi alla cessione del contratto locatizio produce, quale automatico effetto giuridico, quello di impedire il subentro del cessionario nel rapporto medesimo.

Premesso che il giudice di appello ha rigettato la domanda proposta dalla società locatrice nei confronti della società, ricorrente in questa sede, in base alla considerazione secondo cui, in caso di cessione dell’azienda nella contestuale cessione del contratto di locazione, la opposizione del locatore ceduto, sorretta dalla indicazione dei gravi motivi, impedisce che la cessione del contratto si renda “opponibile” allo stesso locatore sino a quando non si accerti la inesistenza o la inadeguatezza dei motivi addotti (in tal senso, infatti, deve essere intesa la espressione “impedire il subentro del cessionario nel rapporto locatizio”, usata nella sentenza impugnata a significare una situazione di inopponibilità, siccome si evince dalla complessiva motivazione), la questione sottoposta all’esame della Corte consiste nello stabilire se, a fronte di una cessione della locazione ex art. 36 legge n. 392 del 1978 valida ed efficace tra il conduttore cedente ed il terzo cessionario, la opposizione manifestata dal locatore ceduto, cui la cessione medesima è stata comunicata, abbia o meno l’effetto di rendere inopponibile la cessione allo stesso locatore.

Sulla questione questo giudice di legittimità, con una sua prima pronuncia – secondo cui, in base al disposto dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, la cessione della locazione costituisce un vero e proprio diritto, di cui è titolare il conduttore, e che a quest’ultimo, ed esclusivamente ad esso, compete il corrispondente obbligo di darne comunicazione al locatore – ha anche affermato che in “tale situazione appare evidente che il beneficiario della cessione resta soggetto estraneo al rapporto finché non sia decorso inutilmente il termine di trenta giorni per l’opposizione del locatore, o sia stata accertata, in caso di opposizione, l’assenza di gravi motivi che potrebbero giustificare l’opposizione stessa” (cfr. la motivazione di Cass. 12 giugno 1990 n. 5699).

Con una successiva sentenza, affrontando espressamente il problema – che la dottrina, che di esso si era interessata, aveva risolto nel senso di cui alla precedente decisione Cass. n. 5699-90 – questa Corte riteneva, invece, che fino a quando non venga emessa, a fronte della opposizione del locatore, pronunzia di risoluzione della locazione per inadempimento, legittimato passivo rispetto a tutte le azioni concernenti l’esistenza o la durata del rapporto locativo deve considerarsi il cessionario della locazione e non il cedente (cfr. Cass. 7 giugno 1996 n. 5305).

Precisava, in proposito, detta sentenza che, consentendo l’art. 36 della legge n. 392 del 1978 la cessione della locazione anche senza la preventiva comunicazione al locatore e non essendo vietato che lo stesso venga informato della cessione anche dopo che essa abbia prodotto la sostituzione del cessionario nei diritti e negli obblighi del cedente, doveva da ciò conseguire che nella opposizione del locatore fosse da ravvisare non già un atto idoneo ad impedire il perfezionamento di un contratto, il quale potrebbe risultare già concluso, ma una mera contestazione di inadempimento, rivolta al conduttore e preordinata ad una verifica giudiziale diretta ad ottenere una pronuncia di risoluzione della locazione anche nei confronti del cessionario.

Aderendo alla opinione manifestata in dottrina questa Corte ritiene, tra le due tesi prospettate in giurisprudenza, di dovere privilegiare quella che assegna alla opposizione del locatore per gravi motivi, ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, l’effetto immediato di sospendere, nei confronti del contraente ceduto, l’efficacia della cessione della locazione sino a quando non risulti definita, nella sede giudiziale, l’assenza dei dedotti gravi motivi, in presenza dei quali invece (quando essi siano stati accertati in giudizio ovvero siano stati riconosciuti sussistenti dal conduttore cedente) gli effetti della cessione non si saranno mai prodotti per lo stesso locatore.

Alla conclusione suddetta si perviene, innanzitutto, in base alla qualificazione che occorre dare alla opposizione del locatore ex art. 36 della legge n. 392 del 1978, la quale – rivolgendosi all’attività negoziale altrui, al fine di produrre la inefficacia dell’atto contro cui è diretta nei confronti dell’opponente, nella specie della inefficacia non “erga omnes” ma “erga personam”, nella quale consiste la cd. inopponibilità – realizza una ipotesi definita in dottrina di “opposizione specifica del tipo invalidante”, che incide su una fattispecie compiuta e perfetta, operante tra altri soggetti, impedendone la propagazione degli effetti all’esterno.

Alle suddette opposizioni, pur quando la legge ciò espressamente non preveda, deve collegarsi con la loro proposizione e sino a quando su di esse venga fatta chiarezza, normalmente un effetto sospensivo, che, risolvendosi nella temporanea prevalenza dell’interesse dell’opponente, è giustificato da ragioni di opportunità, di cautela in senso proprio e di certezza delle situazioni giuridiche e che deve operare per il tempo occorrente all’accertamento dei presupposti, sia di legittimazione che di merito, su cui le opposizioni medesime si fondano.

Inoltre, nel caso particolare della opposizione del locatore ex art. 36 della legge n. 392 del 1978, l’effetto, ad essa connesso, della sospensione dell’efficacia della vicenda traslativa nei confronti del locatore non si pone neppure contro lo spirito della norma, evidentemente volto ad agevolare il subentro di altri soggetti nel godimento dell’immobile locato in modo da tutelare le imprese commerciali e facilitarne la conservazione nel caso di cessione.

La inopponibilità della cessione della locazione al locatore, infatti, costituisce fenomeno conseguente, comunque, alla mancata comunicazione delle cessione del contratto da parte del conduttore e ravvisabile, altresì, nel periodo previsto dei trenta giorni entro il quale, a pena di decadenza, la opposizione deve essere manifestata; sicché, in presenza già delle due suddette ipotesi, nelle quali permane la legittimazione dell’originario conduttore cedente senza che ancora per il locatore possa assumere rilievo il cessionario del contratto, la ulteriore ipotesi di sospensione dell’efficacia esterna della cessione del contratto non introduce, nel sistema regolato dall’art. 36 della legge n. 392 del 1978, nè un elemento nuovo, nè un motivo di incoerenza.

Piuttosto, ove si facesse derivare dalla comunicazione del conduttore la immediata opponibilità al locatore dell’avvenuta cessione del contratto senza, tuttavia, assegnare alla avanzata contestazione dei gravi motivi in contrario alcuna valenza sospensiva di tale opponibilità, sarebbe, poi, problematico, in caso di pronuncia di risoluzione della locazione a seguito di positiva verifica della sussistenza dei gravi motivi, conciliare con la regola della retroattività tra le parti della risoluzione per inadempimento (art. 1458, 1 comma, cod. civ.) la opponibilità “medio tempore” di un contratto dichiarato estinto, proprio per la illegittima cessione che il conduttore ne aveva fatto, con efficacia anteriore.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, poiché non è censurabile la impugnata sentenza, che ha escluso la legittimazione passiva della società cessionaria della locazione in presenza di opposizione del locatore ceduto, che rendeva allo stesso inopponibile il contratto.

Sussistono giusti motivi per compensare interamente le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione.