REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4102/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS) in persona del suo amministratore pro tempore Avv. (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS) in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) S.P.A. (OMISSIS), (OMISSIS) S.P.A. (OMISSIS), CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) S.P.A. (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 8039/2007 proposto da:

CONDOMINO VIA (OMISSIS) (OMISSIS) in persona dell’Amministratore Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS) in persona del suo amministratore pro tempore Avv. (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) S.R.L. (OMISSIS) in persona del suo legale rappresentante pro tempore, (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2331/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 27/09/2006, R.G.N. 454/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/2013 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CORASANITI Giuseppe che ha concluso per l’inammissibilita’ o rigetto del ricorso principale, assorbito l’incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il Tribunale di Milano il 6 ottobre 2003 accoglieva la domanda proposta da Il Condominio (OMISSIS), dalla (OMISSIS) s.r.l., da (OMISSIS) e da (OMISSIS) nei confronti del Condominio (OMISSIS), di (OMISSIS), quale amministratore di questo Condominio, volta ad ottenere il risarcimento dei danni asseritamente subiti a causa di esondazione di acqua dovuta ad innalzamento delle falde acquifere nei loro immobili posti al secondo piano sottostante dell’edificio condominiale e, per l’effetto, condannava il Condominio al risarcimento dei danni liquidati in via equitativa in euro 36.000 per il (OMISSIS) ed il (OMISSIS), in euro 126.000 per la (OMISSIS), in euro 460.000 per la (OMISSIS); rigettava tutte le domande proposte contro l’amministratore del condominio; rigettava la domanda di manleva avanzata dal condominio nei confronti della (OMISSIS) e della (OMISSIS), ponendo a carico del condominio le spese di lite.

Su gravame principale del Condominio e incidentale degli originari attori, la Corte di appello di Milano il 27 settembre 2006 ha riformato la sentenza di prime cure e compensato integralmente le spese tra le parti di entrambi i gradi del giudizio.

Avverso siffatta decisione propongono ricorso per cassazione.

Il Condominio (OMISSIS), la (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS) e da (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi.

Resiste con controricorso e propone ricorso incidentale il Condominio, affidandosi ad unico motivo.

Al ricorso incidentale resistono i ricorrenti principali.

Le parti hanno depositate rispettive memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I due ricorsi sono riuniti ex articolo 335 c.p.c..

Per una migliore comprensione della vicenda va osservato quanto segue.

1. – In punto di fatto il (OMISSIS), il (OMISSIS) e la (OMISSIS) citavano il Condominio (OMISSIS), di cui erano condomini, e personalmente l’amministratore (OMISSIS) per ottenere il risarcimento dei danni da allagamento nel secondo piano sotterraneo all’edificio, avvenuto in un primo momento il 25 settembre 1993 per fuoriuscita d’ acqua dal sottosuolo. Unitamente alla Comunione (OMISSIS) sollecitavano l’amministratore, dopo avere chiamato la ditta (OMISSIS) per ottenere l’innalzamento del livello delle acque e per convocare immediatamente un’assemblea sa ordinaria il 29 settembre 1993 e il di’ 8 ottobre 1993 il (OMISSIS) decideva di interrompere il funzionamento delle idrovore.

Nell’assemblea straordinaria del 13 ottobre 1993 si decise l’acquisto di due pompe idrovore e si ratifico’ l’operato dell’amministratore. Le pompe non furono acquistate.

Dopo due assemblee del 29 novembre e del 21 dicembre 1993, che non producevano alcun risultato il 15 dicembre 1994 assieme alla (OMISSIS) fu proposto ricorso ex articolo 700 c.p.c..

Il consulente nominato accerto’ che l’allagamento era dovuto al consistente innalzamento della falda freatica ed il giudice il 21 maggio 1995 ordinava al condominio di eseguire i lavori richiesti dal consulente.

2. – Con citazione del 27 luglio 1995 i tre condomini sopra indicati riassumevano la causa (R.G.n.14255/95) con citazione del 27 luglio 1995 per la conferma del provvedimento cautelare e per ottenere il risarcimento dei danni, una volta accertata la responsabilita’ dell’amministratore per mancato adempimento alle Delib. assembleari e mancato approntamento di mezzi atti a contenere o reprimere l’allagamento.

Il Condominio si costituiva e chiamava in causa la (OMISSIS).

Si costituiva anche l’amministratore che declinava ogni responsabilita’ (p.2-3 sentenza impugnata).

Si costituivano anche la (OMISSIS), la (OMISSIS) e la (OMISSIS).

Il giudice dell’appello riformava la sentenza di prime cure.

Questa decisione viene censurata sotto vari profili, di cui assume rilevo pregnante il primo motivo del ricorso principale del Condominio (OMISSIS) e degli altri ricorrenti.

Con esso si denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a fatto controverso e decisivo della controversia, in riferimento alla responsabilita’ del Condominio (OMISSIS) – violazione e falsa interpretazione di norma di legge – articoli 2051, 2043 e 2697 c.c. – In buona sostanza, i ricorrenti lamentano la mancanza di motivazione “ridotta in tutto ad una sola pagina (che di fatto riproduce le richieste del Condominio appellante, riportate a pagina 9″.

La censura, che presenta un corretto quesito di fatto, ossia indica per prima la fattispecie concreta e poi ha rapportato allo schema normativo tipico per la fattispecie astratta ad essa confacente (Cass. n. 19892/09) merita di essere accolta. Al riguardo ritiene il Collegio di riportare integralmente l’argomentare del giudice dell’appello su questo capo della decisione.

Nel riformare la sentenza di primo grado il giudice dell’appello ha ritenuto che “era un dato incontestabile che quando si verifico’ il fenomeno (25 settembre 1993) per la prima volta, nessuna responsabilita’ poteva ricondursi al Condominio per la semplice ragione che la causa dell’inondazione non era ravvisabile nella presenza dei detriti nelle pompe idrovore condominiali, bensi’ nella falda acquifera.

Era dato pacifico che il fenomeno si sarebbe ripetuto con il funzionamento delle pompe volute dagli appellanti, poiche’ erano rimedi piu’ che inadeguati, inutili e che a (OMISSIS), in tali evenienze furono adottati rimedi ben diversi da quelli prospettati dal C.T.U.” (p.10 sentenza impugnata). Con simile ed unico passaggio argomentativo, il giudice dell’appello, pur riconoscendo che la causa dell’allagamento era da rinvenirsi nell’innalzamento della falda acquifera, ha escluso ogni responsabilita’ del Condominio, che aveva l’obbligo di predisporre mezzi idonei perche’ l’acqua non penetrasse piu’ dal suolo e fare si’ che l’acqua fosse tenuta sotto controllo e non si rinvenisse nelle unita’ immobiliari. Di vero, ed in linea di principio, va condiviso l’orientamento giurisprudenziale di questa Corte, che qui si ribadisce, secondo il quale il condominio di un edificio e’ obbligato ad adottare tutte le misure necessarie, affinche’ le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprieta’ esclusiva dei condomini (Cass. n. 5326/05).

Nel caso in esame, il Condominio non ha spiegato perche’ rimedi diversi non fossero stati adottati ne’ ha allegato il caso fortuito, ne’ ha provato, per liberarsi da ogni responsabilita’, la esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva ed idoneo ad interrompere quel nesso causale tra l’innalzamento della falda e l’allagamento.

In merito, va detto che sono pacifiche le seguenti circostanze:

a) l’assemblea aveva deliberato di conferire all’amministratore di acquistare due pompe di idonea potenza (come previsto dal provvedimento di urgenza emesso ex articolo 700 c.p.c.);

b) l’ordine del Pretore era rimasto ineseguito e soggetto a numerose opposizioni del Condominio, venute meno solo a seguito di declaratoria di inammissibilita’;

c) per stessa dichiarazione dell’amministratore nessuno ebbe ad adottare procedimenti atti ad eliminare l’allagamento;

d) dai verbali di assemblea si rilevava un intento della maggioranza volto a ritardare (se non impedire) una soluzione definitiva del problema;

e) in questo clima era ravvisabile una responsabilita’ anche in capo all’amministratore, che non diede esecuzione alla Delib. 13 ottobre 1993 di acquisto delle pompe.

Di queste circostanze, che indussero il giudice di primo grado a condannare il Condominio e che sono contenute nella stessa sentenza, nella quale (p.6 sentenza impugnata) si riportano e’ stato del tutto omesso ogni esame.

La sentenza impugnata non spende una parola, limitandosi e contraddittoriamente ad escludere la responsabilita’ del resistente Condominio.

La contraddittorieta’ si concreta nel fatto che, da un lato riconosce che la causa dell’allagamento e’ da rinvenire nell’innalzamento della falda acquifera, dall’altro non si tiene conto che le ricordate circostanze anche di natura giudiziaria, oltre che interne al condominio, erano e sono pacifiche ed avrebbero, comunque, essere prese in considerazione.

In altri termini, a fronte dell’assunto dei danneggiati, che avevano solo l’obbligo di dimostrare l’esistenza del danno e la sua derivazione dalla cosa comune, il Condominio non solo non ha provato il caso fortuito, ma nemmeno la propria diligenza nella custodia, come si ricava – e lo si ripete – a pagine 6 della sentenza impugnata.

Su di esse il giudice dell’appello inspiegabilmente tace. Pertanto, va accolto il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, ritenuto assorbito il ricorso incidentale e, per l’effetto, nell’ambito del motivo accolto la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, che provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, decidendo sui ricorsi riuniti, accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri, assorbito l’incidentale e, per l’effetto, cassa e rinvia alla Corte di appello di Milano in diversa composizione, che provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.