LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele – rel. Presidente -
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

T.R., F.L., T.S., elettivamente domiciliati in ROMA V. LE MAZZINI 146, presso lo studio dell’avvocato SPAZIANI TESTA EZIO, che li difende unitamente all’avvocato BONINO CARLO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

G.G., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SETTEMBRINI 30, presso lo studio dell’avvocato TORNABUONI GIANGIACOMO, che lo difende unitamente agli avvocati BELLONI PERESSUTTI GIAN PAOLO, DE LAZZER MARIA ELISABETTA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro

COND (OMISSIS) in persona dell’Amministratore pro tempore, M.A., P.L., F.L., S.M., G.B., M.E., P.M.;

- intimati -

e sul 2 ricorso n 19535/01 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Ammnistratore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA CIRC. NE CLODIA 169, presso lo studio dell’avvocato BENIGNI GIORGIO, che lo difende unitamente all’avvocato VARNIER VARNIERO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

T.R., F.L., T.S., elettivamente domiciliati in ROMA V. LE MAZZINI 146, presso lo studio dell’avvocato SPAZIANI TESTA EZIO, che li difende unitamente all’avvocato BONINO CARLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti al ricorso incidentale -

nonchè contro

S.M., G.G., G.B., M.E., P.M., M.A., F.L., P.L., GR.GA., Z.D.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 275/01 della Corte d’Appello di VENEZIA,depositata il 15/02/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/06 dal Presidente Dott. CORONA Rafaele;
udito l’Avvocato BONINO Carlo, difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso principale;
udito l’Avvocato DEL BUFALO Paolo, con delega depositata in udienza degli Avvocati BELLONI PERESSUTTI, DE LAZZER, difensori del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione 10 novembre 1993, T.R., F.L. e T.S., proprietari di unità immobiliari site nell’edificio in (OMISSIS), convennero davanti al Tribunale di Padova il condominio dell’edificio suddetto, in persona dell’amministratore in carica, e gli altri condomini M. A., P.L., F.L., S. M., M.B., M.E. e P. M.. Domandarono la pronunzia di nullità, o comunque di illegittimità, della Delib. 11 ottobre 1993, con la quale l’assemblea aveva rigettato la richiesta di T.R. di tracciare nel cortile comune i posti auto assegnati a ciascun condomino sulla base dei mappali di proprietà. A fondamento dedussero la mancata convocazione della condomina T.S., nonchè la violazione del divieto stabilito dall’art. 1120 c.c., comma 2. di realizzare innovazioni tali da rendere inservibili talune parti comuni all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il condominio dell’edificio in (OMISSIS), si costituì ed eccepì la cessazione della materia del contendere, in quanto la deliberazione impugnata era stata sostituita da altra di identico contenuto, approvata dalla assemblea regolarmente convocata il 18 novembre 1993.

Con successiva citazione 17 dicembre 1993, T.R., F.L. e T.S. convennero nuovamente in giudizio il condominio dell’edificio in (OMISSIS) e gli altri condomini e impugnarono la Delib. 18 novembre 1993, esclusivamente per violazione del divieto di cui all’art. 1120 cit, comma 2.

Il condominio si costituì e chiese il rigetto. Si costituì anche il condomino G.G. e aderì alle conclusioni del condominio.

Riunite le cause, con sentenza 26 novembre 1997 il Tribunale di Padova dichiarò mille entrambe le delibere e condannò il condominio ed i condomini convenuti alla rifusione delle spese.

Pronunziando sull’impugnazione proposta da G.G. e dal condominio di via (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica, in contraddittorio con T.R., P.L., T.S. e con gli altri condomini M.A., P.L., F.L., S.M., M. B., M.E. e P.M., la Corte d’Appello di Venezia, con sentenza 12 dicembre 2000 – 15 febbraio 2001, accolse il gravame, rigettò la domanda di impugnazione della Delib. 18 novembre 1993 e dichiarò cessata la materia del contendere relativamente alla Delib. 11 ottobre 1993.

Per guanto ancora interessa, nella sentenza della Corte d’Appello si afferma che per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell’art. 1120 c.c., comma 1., si intendono le modificazioni materiali di essa, le quali importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione; che al concetto di innovazione è connaturato lo svolgimento di una attività materiale concernente la cosa comune, ovverosia l’esistenza di un facere, che ne modifichi la sostanza o la destinazione; che il rigetto, da parte dell’assemblea, dell’istanza di alcuni condomini di tracciare sul cortile le strisce per delimitare i singoli posti macchina, in difetto di modificazione materiale della cosa comune, non poteva ritenersi che avesse innovato la cosa comune. Allo stesso tempo, la mancata delimitazione degli spazi destinati a parcheggio non comportava l’impossibilità pratica di impedire l’occupazione abusiva del cortile condominiale da parte delle autovetture dei singoli condomini, perchè con deliberazione assunta all’unanimità il 24 marzo 1980 i condomini erano stati autorizzati a lasciare le autovetture in sosta sul cortile. Pertanto, il rigetto della richiesta di tracciare le strisce non aveva avuto l’effetto innovativo di legittimare un comportamento precedentemente vietato, anche perchè mancava del tutto la prova della difficoltà di utilizzare la cosa comune conseguente alla mancata apposizione delle strisce sul cortile.

Con ricorso per cassazione 7 giugno 2001, T.R., F. L. e T.S. hanno convenuto il Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica, nonchè G.G. e M.A., P.L., F.L., S.M., M.B., M.E., P. M.; si è costituito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale in data 17 luglio 2001, il condominio (OMISSIS) in persona dell’amministratore, e G.G. il 13 luglio 2001.

Si sono difesi con controricorso avverso il ricorso incidentale, con atto 9 ottobre 2001, T.R., F.L. e T. S.. Con ordinanza 5 aprile 2004, la Corte ha disposto l’integrazione del contraddittorio per quanto concerne il ricorso incidentale nei confronti dei condomini M.A., P.L., F.L., S.M., M. B., M.E., P.M. e G. G..

Acquisiti gli atti difensivi 5 gennaio 2004 di G.G., 12 luglio 2004 del Condominio (OMISSIS) 30 novembre 2004 di T. R., F.L. e T.S., e 1 dicembre 2005 di G.G., la causa si tiene a decisione all’udienza pubblica del 24 aprile 2006.

Diritto

l. A fondamento del ricorso principale, i ricorrenti deducono:

1.1 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1120 e 1102 c.c. comma 2., per aver ritenuto la delibera impugnata priva di contenuto innovativo, mancando una modifica materiale della cosa comune e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia: ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La Corte veneta è caduta nell’errore di aver ritenuto che per la sussistenza delle innovazione occorra la modificazione materiale della cosa comune. In realtà la Corte veneta ha disatteso l’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui le innovazioni possono derivare anche da modifiche immateriali, attuate senza l’esecuzione di opere esteriori sulla cosa comune, purchè ne risulti comunque mutata la destinazione (Cass., Sez. 2^, 24 giugno 1973, n. 1908; Cass., Sez. 2^, 19 ottobre 1974, n. 2945).

1.2 – Violazione e falsa applicazione dell’art. 1120 comma 2 e 1(102 c.c., omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia: ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Dall’inizio, i condomini beneficiavano di spazi individuali di parcheggio in proprietà sulla base degli atti di acquisto ed al regolamento di condominio. Era intervenuta la Delib. 24 marzo 1980 – che aveva consentito il parcheggio anche davanti agli ingressi ed alle finestre dell’appartamento del T. – ma con carattere meramente provvisorio. (Se dovesse ritenersi che aveva introdotto una stabile disciplina degli spazi comuni, in violazione dei diritti soggettivi di godimento la delibera suddetta dovrebbe considerarsi viziata da nullità rilevabile in qualsiasi momento). Successivamente l’assemblea aveva deciso di ripristinare la originaria collocazione dei posti auto, in conformità con gli atti di proprietà e del regolamento, m ma la Delib. 29 aprile 1986 non era stata rispettata.

Donde la richiesta del T. del 1993 di tracciare nuovamente i posti.

1.3 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1137, 1130 e 1131 c.c., nullità della sentenza e passaggio in giudicato della sentenza di primo grado: ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 4 (Motivo condizionato. Se il rifiuto di segnare i posti macchina non avesse innovato la cosa comune, l’appello del condomino G. andava dichiarato inammissibile, per carenza di legittimazione ad impugnare ex art. 1337 c.c., spettando la legittimazione al solo amministratore).

1.4 – Violazione falsa applicazione degli artt. 1120 e 1102 c.c., comma 2, sotto diverso profilo; violazione del principio del contraddittorio e della proponibilità delle eccezioni; violazione degli artt. 1350 e 1392 c.c.; insufficiente e contraddittoria motivazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Posto che il condomino G., con l’atto d’appello, aveva affermato che la Delib. 24 marzo 1980, assunta all’unanimità, aveva modificato definitivamente la collocazione dei posti auto originari, quali risultavano dagli atti di proprietà e dal regolamento, le istanze dei ricorrenti dirette a dimostrare il carattere meramente provvisorio della delibera non potevano essere dichiarate inammissibili, ma dovevano esaminarsi in quanto intese a contestare le eccezioni di controparte.

1.5 – Violazione e falsa applicazione dell’art. 184 c.p.c. e delle norme precedenti in ordine all’ammissione delle prove, nonchè del principio dell’onere della prova; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Il rigetto della prova per interpello e per testi circa la provvisorietà della Delib. 1980 era errata ed immotivata, in quanto il giudice d’appello era obbligato ad esaminare la eccezione sollevata dai ricorrenti in ordine all’efficacia della suddetta delibera.

1.6 – Violazione e falsa applicazione degli artt. 1120, 1102 c.c., comma 2, violazione dei principi in materia di onere della prova sotto diverso profilo; insufficiente, omessa e contraddittoria motivazione ai sensi dell’ art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

La affermazione secondo cui mancava la prova che il mutamento della destinazione del cortile, conseguente al mancato tracciato delle strisce, avrebbe reso il cortile inservibile all’uso o al godimento dei ricorrenti era contraria al vero, in quanto il parcheggio disordinato delle macchine procurava gravissimi inconvenienti all’uso dei locali dei ricorrenti.

1.7 – I ricorrenti avevano diritto al ristoro delle spese del giudizio d’appello (di quello di Cassazione e di rinvio).

2. A – fondamento del ricorso incidentale si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 343 c.p.c., per aver considerato inammissibile, perchè tardivo, l’appello incidentale del condominio.

3. – La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, è se possa qualificarsi come innovazione illegittima – e, come tale, non consentita all’assemblea dei condomini – il rifiuto del collegio di deliberare la disciplina dell’uso delle parti comuni, consistente nel tracciare sul cortile comune le delimitazioni dei posti macchina dei singoli partecipanti, in conformità con le indicazioni risultanti dai loro atti di acquisto. Sul punto specifico – prospettato con i motivi 1, 2, 4 e 6 del ricorso principale, che devono trattarsi congiuntamente in ragione della loro intima connessione – non ha avuto occasione di pronunziare la giurisprudenza che, tuttavia, ripetutamente ha deciso intorno ai principi, ai concetti, alle direttive di ordine generale afferenti alle innovazioni.

L’esame attento della questione, nel suo complesso, appare pertanto necessario.

3.1 – Secondo il significato (lessicale) proprio, il termine innovazione designa l’atto o l’effetto di innovare; ovverosia, indica ogni novità, mutamento, trasformazione, che modifichi o provochi comunque l’alterazione della situazione esistente.

3.2 – Sul piano tecnico-giuridico, a far tempo dal codice del 1865 la innovazione è considerata come l’alterazione della cosa comune cagionata da un’attività o da un’opera.

Peraltro, nel codice civile del 1865 il fulcro della disciplina consisteva nel divieto di apportare modifiche. L’art. 677 c.c., che risentiva dell’antico jus prohibendi fissato in tema di comunione (in re comuni neminem dominorum iure facere quicquam invito altero posse), statuiva: “Uno dei partecipanti non può fare innovazioni nella cosa comune, ancorchè le pretenda vantaggiose a tutti, se gli altri non vi acconsentano”.

Innovazione era sinonimo di attività vietata sia al singolo condomino, sia alla maggioranza dei partecipanti. Dalla dottrina e dalla giurisprudenza innovazioni erano qualificate le attività che, non potendo considerarsi puro e semplice godimento della cosa comune, erano vietate ancorchè vantaggiose per tutti: precisamente, le aggiunzioni di nuove opere o le modifiche, le quali, anche se determinavano un migliore godimento della cosa comune, non potevano essere apportate dal singolo, nè deliberate dalla maggioranza.

3.3 – Siffatta concezione delle innovazioni ha condizionato i primi commenti al codice vigente, i quali hanno avuto cura di precisare che, a norma degli artt. 1108, 1120 c.c., e art. 1121 c.c., comma 1, in determinate circostanze le innovazioni sono ammesse.

In tema di comunione, l’art. 1108 c.c. considera l’innovazione l’attività o l’opera, che migliori la cosa o ne renda più comodo o redditizio il godimento: la quale, a determinate, condizioni può essere approvata dalla maggioranza.

3.4 – Per quanto riguarda specificamente il condominio negli edifici, gli artt. 1120 e 1121 c.c. considerano innovazioni le attività, per la cui esecuzione è richiesta la deliberazione della maggioranza dei partecipanti. L’art. 1120 distingue tra le innovazioni, che la maggioranza ha il potere di deliberare (art. 1120 comma 1) e le innovazioni, che la maggioranza non può approvare in modo assoluto (art. 1120 c.c., comma 2).

I primi commenti hanno sottolineato la distinzione tra le innovazioni lecite e le innovazioni vietate, lasciando in ombra, peraltro, la configurazione materiale e funzionale delle innovazioni. Hanno definito lecite le innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, che la maggioranza qualificata dei condomini può approvare; vietate le innovazioni, che la maggioranza non può approvare perchè rendono inservibili talune parti comuni all’uso o al godimento anche di un solo condomino, recano pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, alterano il decoro architettonico dell’edificio.

Quando l’indagine si è soffermata sul dato materiale e funzionale delle innovazioni, si è precisato che dal codice si considerano innovazioni le attività deliberate dall’assemblea, che incidono sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni, e che comportano la modifica, materiale o funzionale, delle parti suddette.

La giurisprudenza definisce innovazioni le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni che, nell’interesse di tutti i partecipanti, possono essere deliberate dalla assemblea con la maggioranza dei partecipanti al condominio e con i due terzi del valore dell’edificio (art. 1120 c.c., comma 1 e art. 1136 c.c., comma 5) ovvero che alla stessa assemblea sono vietate siccome recano pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche in un solo condomino (art. 1120 c.c., comma 2). Per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., Sez. 2^, 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., Sez. 2^, 5 novembre 1990, n. 10602).

Due gli elementi essenziali: l’uno, soggettivo, configurato dall’interesse di tutti i partecipanti e dalla approvazione della maggioranza qualificata; l’altro, obbiettivo, consistente nella trasformazione materiale o nel mutamento della destinazione.

3.5 – Ciò detto non è indispensabile che l’innovazione si concreti in un’opera di carattere materiale, perchè la modifica della destinazione delle parti comuni non necessita sempre di nuove opere.

Effettivamente, le innovazioni possono derivare anche da modifiche apportate senza l’esecuzione di opere sulle parti comuni, purchè risulti comunque mutata la destinazione. Nondimeno, la sussistenza delle innovazioni esige sempre un facere in guanto novità, mutamento, trasformazione, le innovazioni consistono nell’atto o nell’effetto del tacere. Tanto nella enunciazione delle innovazioni lecite, nelle quali si manifesta il potere più esteso dell’assemblea in ordine alla gestione dinamica delle parti comuni, quanto nell’elenco delle innovazioni vietate, le disposizioni di cui agli artt. 1120 e 1121 contemplano il risultato di una attività. Al concetto di innovazione è connaturata la novità: sia che essa riguardi la consistenza materiale, sia che essa contempli la destinazione funzionale delle cose, degli impianti e dei servizi comuni. In conformità con il significato lessicale del termine, in senso tecnico innovazione designa l’atto e l’effetto di innovare:

vale a dire, la novità, il mutamento o la trasformazione, che modifichi la situazione esistente.

4.1 – Necessariamente, le delibere che approvano le innovazioni si estrinsecano come autorizzazione ad effettuare determinate attività o ad eseguire date opere di certo non come rifiuto o divieto di fare alcunchè.

Segue non potersi considerare viziata, per violazione della disciplina delle innovazioni, la delibera dell’assemblea, la quale conservi immutato lo status quo, concernente la utilizzazione o il godimento delle parti comuni e che respinga la richiesta avanzata da taluni condomini di tracciare nel cortile comune la delimitazione dei posti macchina, in conformità con le indicazioni risultanti dagli atti di acquisto dei singoli partecipanti. Vale a dire, che rifiuti di disciplinare l’uso delle parti comuni, modificando la situazione di fatto esistente (sia essa legittima o illegittima).

A conclusione dell’excursus, a norma dell’art. 384 c.p.c.,comma 1 (nuovo testo), il principio di diritto si enuncia come segue. Per innovazioni delle cose comuni s’intendono le modifiche, approvate dall’assemblea con la maggioranza qualificata nell’interesse di tutti i condomini, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In quanto novità, mutamento, trasformazione, le innovazioni consistono sempre nell’atto o nell’effetto dal facere. Non è pertanto viziata, per violazione della disciplina delle innovazioni, la delibera della assemblea dei condomini, la quale conservi immutato lo status quo concernente la utilizzazione o il godimento delle parti comuni.

4.2 – Ciò non significa, peraltro, che il condomino sia privo di tutela: non significa che ciascun condomino non possa far valere il suo (preteso) diritto di utilizzare il cortile e, meno che mai, di conformare l’uso ai suoi (asseriti) titoli.

Esistono azioni adatte.

Intanto, ogni qual volta “non si prendono provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune”, il condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria (art. 1005 c.c.): ciò senza la necessità di impugnare una specifica delibera; ovvero impugnando la delibera non perchè viola la disposizione sulle innovazioni, ma perchè l’assemblea non adotta i provvedimenti necessari per l’amministrazione delle parti comuni (id est, per disciplinare l’uso delle parti comuni). Del pari all’autorità giudiziaria il singolo condomino può ricorrere quando l’amministratore “omette di disciplinare l’uso delle cose comuni, in modo che ne sia assicurato il migliore godimento a tutti i condomini” (art. 113 c.c., n. 2). Se invece il condomino, in quanto proprietario, assume che gli si impedisce non l’uso comune, ma l’uso esclusivo in conformità con i suoi titoli, deve promuovere le opportune azioni possessorie o petitorie.

5. – Siccome dipendenti dalla soluzione della questione esaminata sopra, devono essere rigettati i motivi 1, 2, 4 e 6 del ricorso principale. Vanno respinti gli altri motivi dello stesso ricorso:

rispettivamente il 3 siccome nuovo ed il 5 perchè inconferente con il petitum e con la causa petendi fatti valere.

Resta assorbito il ricorso incidentale.

Sussistono i giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese processuali.

P.Q.M.

La Corte:

riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale; compensa tra le parti le spese del giudizio.

Così deciso in Roma, il 24 aprile 2006.

Depositato in Cancelleria il 26 maggio 2006.