IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere
Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – rel. Consigliere
Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

MA. ST. DI MI. AN. WA. (OMESSO), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA FEDERICO CONFALONIERI 5, presso lo studio dell’avvocato MANZI LUIGI, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato PUTATURO PIERGIORGIO giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

F. VI. S.N.C. (OMESSO) in persona del socio legale rappresentante pro-tempore Sig.ra CA. RO. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONTE DELLE GIOIE 13, presso lo studio dell’avvocato VALENSISE CAROLINA, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato BERTELLO UGO giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 82/2006 della CORTE D’APPELLO di TORINO, 4^ SEZIONE CIVILE, emessa il 19/1/2006, depositata il 30/01/2006, R.G.N. 1523/2005+1720/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/03/2011 dal Consigliere Dott. MAURIZIO MASSERA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per l’accoglimento del 1^ motivo assorbimento altro.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza in data 7-30 giugno 2005 il Tribunale di Pinerolo ha condannato la F. Vi. S.n.c. a restituire alla Ma. St. di Mi. An. Wa. la somma di euro 39.508,13 per canoni relativi alla locazione di un capannone industriale corrisposti in misura superiore al dovuto.

Con sentenza in data 20 gennaio 2006 la Corte d’Appello di Torino, in totale riforma della sentenza impugnata, ha rigettato la domanda della Ma. St. .

La Corte territoriale osservava per quanto interessa: nel sistema originario della Legge n. 392 del 1978 la locazione di immobili ad uso non abitativo prevedeva limiti alla libera contrattazione con esclusivo riferimento alla durata del contratto e agli aggiornamenti Istat; con l’entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998 neppure per le locazioni abitative la misura del canone e’ predeterminata per legge; alla stregua dell’elaborazione giurisprudenziale la Legge n. 392 del 1978, articolo 79, andava interpretato nel senso che non possono essere stipulate transazioni che eludano preventivamente la disciplina locatizia, ma nulla vieta la rinunzia da parte del conduttore dopo il sorgere del diritto o la stipulazione di contratti modificativi pattuiti posteriormente; il Mi. non aveva mai proposto azione di annullamento per vizio del consenso; la censura relativa alla non debenza degli interessi era fondata.

Avverso la suddetta sentenza la Ma. St. ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

La F. Vi. ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 79 e 32, in relazione agli articoli 1418 c.c. all’articolo 1343 c.c., violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli 79 e 32 e dell’articolo 115 c.p.c.; carenza di motivazione su un punto decisivo prospettato dalla concludente; travisamento dei fatti. Si assume che le deroghe alle norme di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 79 e 32, sono consentite solo con accordi di carattere novativo, cioe’ in virtu’ di una vera e propria transazione in cui vengono negoziati l’aliquid datum e l’aliquid retentum e non in virtu’ di una semplice pattuizione limitata esclusivamente all’ammontare del canone, come ritenuto dalla sentenza impugnata.

La censura e’ fondata. Dalla stessa sentenza impugnata risulta che, nel corso della locazione, venne modificata (in aumento) l’entita’ del canone. La questione sottoposta all’esame della Corte consiste nella legittimita’, o meno, della modifica dell’importo del canone di locazione di immobile destinato ad uso non abitativo con accordi successivi alla sua stipulazione e la realizzabilita’, o meno, di tale modifica solo con un contratto di transazione ovvero anche mediante una diversa pattuizione.

Questa stessa sezione (Cass. Sez. 3, n. 10286 del 2001; n. 10728 del 2002; n. 15647 del 2003) ha stabilito che, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non gia’ l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 32 ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex articolo 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone piu’ elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

Nella specie vi si e’ stato proprio ed esclusivamente l’aumento del canone e non una transazione e neppure un accordo novativo dell’originario contratto.

Ai fini della decisione e’ opportuno ribadire che, in materia di locazioni ad uso non abitativo (ipotesi ricorrente nella specie), la legge n. 392 del 1978 consente alle parti la libera determinazione del canone iniziale, ma prevede che questo sia suscettivo soltanto di aggiornamento, nel corso del rapporto, onde neutralizzare l’incidenza della perdita del potere di acquisto della moneta, nelle forme e nei limiti di cui all’articolo 32.

Consegue che ogni pattuizione avente ad oggetto, non gia’ l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi e nei limiti di cui all’articolo 32, ma veri e propri aumenti del canone di locazione ad uso non abitativo (ipotesi sussistente nel caso in esame), deve ritenersi colpita da nullita’, ai sensi dell’articolo 79, comma 1, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello previsto dalla Legge n. 392 del 1978. Nullita’ che deve ritenersi operante non soltanto per le pattuizioni intervenute nel momento della instaurazione del rapporto, ma anche per le pattuizioni che intervengono nel corso del rapporto. Tale conclusione discende: dalla coordinata valutazione dell’articolo 79, comma 1 e del comma 2, il dell’articolo 79, comma 1, commina la sanzione della nullita’ per una ampia gamma di pattuizioni, comprensiva delle pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto, di quelle volte ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dalla legge, e infine di quelle con oggetto non predeterminato caratterizzate dalla comune finalita’ di tendere ad attribuire al locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone.

L’accoglimento del primo motivo determina, dunque, la cassazione con rinvio della sentenza impugnata.

2 – Il secondo motivo (articolo 360 c.p.c. nn. 2 e 3, in relazione all’articolo 1418 c.c. violazione di norme di diritto) resta assorbito.

3 – Il giudice di rinvio (la medesima Corte territoriale in composizione diversa) fara’ applicazione del principio di diritto sopra enunciato e provvedera’ anche a liquidare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo, assorbito il secondo. Cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Torino in diversa composizione.